Mô hình VAMC có là giải pháp khả thi cho trái phiếu bất động sản?

Dùng trái phiếu làm tài sản đảm bảo khoản vay: Bất khả thi?

Trong Talkshow Chuyển động kinh tế do Sài Gòn Đầu tư tài chính tổ chức, TS. Lê Đạt Chí, Khoa Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM khẳng định không nên để các doanh nghiệp bất động sản vận hành “tự sinh tự diệt” theo đúng quy luật của kinh tế thị trường.

TS Lê Đạt Chí cho rằng thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát triển quá nhanh, với hai lý do. Thứ nhất, dù vấn đề pháp lý của các dự án chưa được hoàn thiện, nhưng các doanh nghiệp địa ốc bằng cách này hay cách khác vẫn tiếp tục giải ngân vốn để đầu tư và kêu gọi vốn từ các nhà đầu tư.

Nguyên do thứ hai là các doanh nghiệp bất động sản đã sử dụng các công cụ tài trợ, đặc biệt là nợ cho chính hoạt động tăng trưởng của mình từ việc vay vốn ngân hàng, đồng thời huy động tiền từ người mua bởi các hợp đồng trong tương lai. Bên cạnh đó, việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến sự gia tăng rất nhanh chóng dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

“Hệ thống ngân hàng thương mại ngoài cung cấp các khoản tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản, hiện còn nắm giữ khoảng 71% số lượng trái phiếu do các công ty này phát hành. Các doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn không chỉ ảnh hưởng đến dư nợ các khoản vay từ hệ thống ngân hàng thương mại, mà còn ảnh hưởng đến chất lượng các khoản đầu tư trái phiếu được nắm giữ bởi các ngân hàng thương mại của doanh nghiệp bất động sản”, TS. Chí phân tích.

Vị chuyên gia đề xuất cần có một giải pháp để tránh lặp lại “cục máu đông” như giai đoạn 2011 - 2013 mà nguyên nhân chính là do sự đóng băng của thị trường bất động sản. Đó là sự ra đời của công ty mua bán nợ, hay là mô hình Công ty Quản lý tài sản (VAMC). Các tổ chức này sẽ thực hiện việc bóc tách nợ xấu liên quan đến các dự án bất động sản ra khỏi bảng cân đối kế toán của ngân hàng, giúp các ngân hàng có được vốn và tiếp tục khơi thông dòng vốn vào nền kinh tế.

TS. Lê Đạt Chí cho rằng mô hình VAMC có thể là giải pháp hữu hiệu để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ảnh minh hoạ

“Khi các ngân hàng thương mại có khoản cho vay trở thành nợ xấu sẽ được phát hành ra một lượng trái phiếu tương ứng và đổi lại do VAMC nắm giữ, qua đó, ngân hàng thương mại có thể chiết khấu từ trái phiếu đó với Ngân hàng Nhà nước”, theo TS. Chí.

Với việc chiết khấu trái phiếu bất động sản được ngân hàng nắm giữ, vị chuyên gia cho rằng các ngân hàng thương mại phải có trách nhiệm, kế hoạch mua lại trái phiếu khi hoạt động kinh doanh bình thường trở lại. Cũng như mô hình VAMC, mỗi năm các ngân hàng phải tự trích lập dự phòng 20% giá trị lô trái phiếu đó. Qua đó, các ngân hàng thương mại sẽ có vốn, giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay; đồng thời có vốn thực hiện các kế hoạch kinh doanh của mình, cũng như kế hoạch tăng trưởng tín dụng.

“Qua đó, vốn được lưu thông trong nền kinh tế một cách dễ dàng hơn đưa cả nền kinh tế của chúng ta khởi sắc thì đương nhiên bất động sản sẽ được giải cứu”, TS. Lê Đạt Chí khẳng định.

Cũng trong Talkshow, TS. Lê Đạt Chí đã đưa ra quan điểm về Nghị định 08 về trái phiếu mới được Chính phủ ban hành.

Vị chuyên gia phân tích, Nghị định 08 đề cập đến sự đồng thuận của các trái chủ phải đạt trên 65% các trái chủ đồng ý. Nếu các trái chủ không đồng ý sẽ có một nhà đầu tư mới thực hiện việc mua lại trái phiếu chiết khấu của các nhà đầu tư trước. Nghị định 08 tạm thời không yêu cầu nhà đầu tư mua lại trái phiếu phải là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, tránh tình trạng khó nhận chuyển nhượng trái phiếu từ các nhà đầu tư nhỏ.

Tuy nhiên, trong trường hợp các trái chủ không thống nhất vấn đề xử lý tài sản và định giá tài sản để thực hiện nhiệm trả nợ, thì sẽ có dịch vụ mua lại trái phiếu này.

Về mặt nguyên tắc, nếu ngân hàng là chủ nợ nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp phát hành sẽ được bổ sung thêm tài sản đảm bảo để giữ nguyên giá trị các khoản nợ. Ngoài ra, nếu như đã phân phối trái phiếu trước đây cho các nhà đầu tư khác, ngân hàng sẽ thực hiện dịch vụ thu mua, đầu tư từ chiết khấu lại trái phiếu từ các chủ nợ nhỏ.

Tuy nhiên, TS. Chí cũng băn khoăn về hệ luỵ sau áp dụng Nghị định 08.

“Sau 2 năm, liệu doanh nghiệp phát hành có thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ không? Nếu doanh nghiệp phát hành có khả năng trả nợ, tức doanh nghiệp bán được dự án, nhu cầu thị trường bất động sản sẽ ấm trở lại. Phải chăng chúng ta đang truyền đạt một thông điệp từ Nghị định này, 2 năm sau là khoảng thời gian tối đa thị trường bất động sản này sẽ phục hồi? Ngân hàng Nhà nước có phải bơm thêm tiền hay không, đôi khi sẽ được thị trường diễn giải sai nội dung này”, TS. Lê Đạt Chí bày tỏ.

Xem thêm TS Nguyễn Hữu Huân: Để ngân hàng xử lý trái phiếu là không khả thi