Lãi suất mua nhà tăng, Novaland (NVL) và Đất Xanh (DXG) vẫn được nhìn nhận khác

29/03/2026 - 13:595 phút đọc

(Banker.vn) Lãi suất vay mua nhà tăng khiến thị trường chịu sức ép nhắn hạn, tuy nhiên NVL và DXG vẫn được nhìn nhận khác khi định giá đã về vùng thấp.

Ngắn hạn chịu sức ép từ lãi suất và chi phí

Mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên trong khi nguồn cung dần cải thiện đang khiến thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn. Dù vậy, phía sau những tín hiệu chững lại, các chuyển động về chính sách và pháp lý đang dần mở ra nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.

margin: 15px auto;" />

Diễn biến của thị trường tín dụng thời gian gần đây cho thấy điều kiện tài chính đối với người mua nhà đang trở nên kém thuận lợi hơn. Interest Rate" data-glossary-def="Mức lãi mà ngân hàng trả cho người gửi tiền, phụ thuộc vào kỳ hạn và số tiền gửi.">Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh, khiến chi phí vay vốn gia tăng đáng kể.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán TP.HCM (HSC), lãi suất cho vay mua nhà hiện có sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm ngân hàng, phổ biến trong khoảng 8–10% tại các ngân hàng tư nhân, nhưng có thể lên tới gần 14% tại một số ngân hàng quốc doanh. So với cùng kỳ năm trước, mức lãi suất này đã tăng thêm khoảng 150–350 điểm cơ bản, qua đó tạo áp lực trực tiếp lên nhu cầu mua nhà.

Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính nhằm giữ nhịp thanh khoản. Một số doanh nghiệp lớn như Vinhomes đã đưa ra các gói ưu đãi lãi suất kéo dài nhiều năm, giúp giảm bớt gánh nặng chi phí vay cho người mua, qua đó hạn chế đà suy giảm của lực cầu.

Ở chiều cung, thị trường bắt đầu ghi nhận tín hiệu sôi động trở lại khi các hoạt động thăm dò và mở bán được đẩy mạnh. Vinhomes đã triển khai các dự án mới như Hải Vân Bay hay Green Bay Hạ Long, trong khi Masterise Homes mở bán các phân khu tại The Global City. Ở phân khúc trung cấp, các dự án của Phát Đạt hay Đất Xanh cũng dần quay lại thị trường, cho thấy nguồn cung đang từng bước được cải thiện.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn hàng lại diễn ra trong bối cảnh sức cầu chưa phục hồi tương ứng. Theo HSC, thị trường đang bước vào giai đoạn “hạ nhiệt” khi nguồn cung tăng lên trong khi nhu cầu suy yếu do chi phí vay vốn cao. Điều này có thể khiến mặt bằng giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có xu hướng ổn định hơn, thậm chí điều chỉnh nhẹ ở một số khu vực.

Không chỉ chịu tác động từ lãi suất, các doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với áp lực chi phí đầu vào gia tăng. Giá vật liệu xây dựng và chi phí nhiên liệu tăng đang khiến biên lợi nhuận có nguy cơ bị thu hẹp, đặc biệt trong giai đoạn các dự án mới bắt đầu triển khai trở lại. Khi nguồn cung tăng, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng trở nên rõ nét hơn, buộc doanh nghiệp phải linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng.

Kỳ vọng pháp lý và định giá mở ra dư địa phục hồi

Dù đối diện nhiều thách thức trong ngắn hạn, triển vọng dài hạn của ngành bất động sản vẫn được đánh giá tích cực hơn nhờ những chuyển động quan trọng về chính sách.

Trong dự thảo nghị quyết của Bộ Chính trị nhằm thúc đẩy tăng trưởng hai chữ số, đất đai được xác định là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế. Trên cơ sở đó, khả năng sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026 đang được đặt ra, cùng với việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất dự kiến hoàn thành trong quý II và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý đối với các dự án tồn đọng trong năm.

Bên cạnh đó, việc khôi phục các mô hình hợp tác công – tư (PPP) được kỳ vọng sẽ mở rộng kênh phát triển quỹ đất, đặc biệt đối với các doanh nghiệp quy mô lớn. Nếu được triển khai đúng tiến độ, các thay đổi này có thể giúp khơi thông nguồn cung, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và tạo dư địa cải thiện lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Ở góc độ thị trường vốn, định giá cổ phiếu bất động sản hiện đang ở mức thấp so với giá trị tài sản. Theo HSC, nhiều doanh nghiệp đang giao dịch với mức chiết khấu đáng kể so với RNAV, thấp hơn rõ rệt so với bình quân ba năm gần đây. Cụ thể, Nam Long (NLG) và Khang Điền (KDH) có mức chiết khấu lần lượt hơn 50% và gần 48%, trong khi Đất Xanh (DXG) lên tới khoảng 57%. Ngay cả Vinhomes (VHM) là doanh nghiệp đầu ngành cũng đang giao dịch thấp hơn khoảng 28% so với giá trị tài sản.

Các chỉ tiêu định giá như P/B của nhiều doanh nghiệp cũng đang tiệm cận hoặc thấp hơn giá trị sổ sách. NLG giao dịch quanh mức 1,2 lần, DXG khoảng 1,1 lần, còn TCH chỉ khoảng 0,8 lần. Đây là vùng định giá tương đối thấp nếu đặt trong bối cảnh lịch sử ngành, phản ánh trạng thái “nén” kỳ vọng của thị trường sau giai đoạn khó khăn kéo dài.

Trên cơ sở đó, HSC duy trì quan điểm tích cực có chọn lọc đối với một số doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt và quỹ đất sẵn sàng triển khai. Trong đó, NLG, KDH và TCH được xếp vào nhóm “mua vào”, trong khi DXG và NVL ở mức “tăng tỷ trọng”, còn VHM và PDR được khuyến nghị “nắm giữ”.