Hoàn thiện thể chế tạo nền tảng cho thị trường bất động sản bền vững

Chuyển biến tích cực

Phát biểu tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, bất động sản là một trong những lĩnh vực có đóng góp quan trọng đối với phát triển kinh tế xã hội. Thời gian qua, Đảng, Quốc hội, Chính phủ cùng các bộ ngành và địa phương đã dành nhiều sự quan tâm nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.

margin: 15px auto;" />

Đánh giá về tình hình thị trường, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, bất động sản trong thời gian gần đây ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Nguồn cung được cải thiện rõ rệt, đặc biệt trong năm 2025. Lượng giao dịch bất động sản đạt mức xấp xỉ hơn 1 triệu giao dịch trong năm, phản ánh sự phục hồi đáng kể của thị trường.

Chất lượng các dự án bất động sản cũng được nâng lên. Nhiều dự án chú trọng đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hình thành các mô hình phát triển mới, hướng tới xây dựng không gian sống văn minh và bền vững. Một số dự án đã ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới và thiết kế thân thiện với môi trường, góp phần cải thiện chất lượng sản phẩm và điều kiện sống của người dân.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những hạn chế cần tiếp tục quan tâm xử lý. Giá bất động sản tại một số đô thị lớn còn tăng ở mức cao. Cơ cấu sản phẩm chưa thực sự hợp lý khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong khi nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân còn thiếu.

Trước thực trạng này, thời gian qua, Đảng, Quốc hội và Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt việc rà soát, sửa đổi và hoàn thiện thể chế. Nhiều luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch và tín dụng đã được sửa đổi và ban hành nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, cắt giảm thủ tục hành chính và giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Về nhà ở xã hội, sau khi Chính phủ ban hành Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", đến nay cả nước có 698 dự án đang triển khai với quy mô khoảng 657.000 căn, đạt khoảng 62% mục tiêu đề án. Dự kiến riêng năm 2026 sẽ hoàn thành khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội với mức giá trung bình từ 20 - 25 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, công tác xử lý các dự án bất động sản tồn đọng cũng được đẩy mạnh. Năm 2025, các tổ công tác chuyên trách đã tháo gỡ được 926 dự án với tổng vốn khoảng 1,7 triệu tỷ đồng. Năm 2026 sẽ tiếp tục phân loại thẩm quyền xử lý thuộc Quốc hội, Chính phủ và địa phương để tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc.

"Chính phủ và Bộ Xây dựng cam kết tiếp tục đồng hành cùng các địa phương, doanh nghiệp và chủ đầu tư, tập trung tăng nguồn cung, phát triển nhà ở xã hội, bảo đảm cân đối cung cầu và ổn định thị trường", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Kiểm soát giá, ngăn tạo giá ảo

Năm 2025 khép lại với những tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), sự phục hồi này chỉ thực sự bền vững khi chính sách điều hành và hoạt động thị trường được xây dựng trên nền tảng khoa học, minh bạch và tập trung vào nhu cầu ở thực của người dân.

Ông Khôi cho rằng, các chuyển biến tích cực trong năm 2025 là kết quả của quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm. Trên cơ sở tổng hợp kiến nghị từ cộng đồng doanh nghiệp, VNREA đã liên tục đề xuất với các bộ ngành và Chính phủ. Qua đó, nhiều nút thắt lớn đã được xử lý thông qua các nghị quyết của Quốc hội và nghị định của Chính phủ, tạo môi trường pháp lý thông thoáng hơn để doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án và khôi phục dòng tiền.

Nhấn mạnh vai trò của các nghị quyết của Bộ Chính trị gồm Nghị quyết 57, 59, 66 và đặc biệt là Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, ông Khôi cho rằng, với hơn 98% doanh nghiệp bất động sản là doanh nghiệp tư nhân, các nghị quyết này có ý nghĩa quan trọng trong việc khơi thông nguồn lực xã hội. 

"Khi tính cả lĩnh vực xây dựng, bất động sản đang đóng góp khoảng 11% GDP, cho thấy vai trò không thể thay thế của ngành trong nền kinh tế", TS. Nguyễn Văn Khôi khẳng định.

Theo Chủ tịch VNREA, ở góc độ điều hành, sự phối hợp giữa Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường với chính quyền địa phương là yếu tố quan trọng giúp tháo gỡ ách tắc trong tổ chức thực hiện. Các điều chỉnh kịp thời về quy hoạch, đất đai và thủ tục đầu tư đã góp phần giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và cải thiện niềm tin thị trường.

Trên nền tảng chính sách đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải tự thay đổi. Thay vì chạy theo các phân khúc mang tính đầu cơ, nhiều doanh nghiệp đã quay trở lại với nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các sản phẩm có khả năng hấp thụ tốt. 

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm sáng khi tỷ lệ lấp đầy tại miền Bắc đạt khoảng 82 - 83%, khu vực miền Nam vượt 90 - 92%. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng ghi nhận dấu hiệu phục hồi với sự trở lại của dòng vốn đầu tư và giao dịch.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Khôi đặc biệt lưu ý đến vấn đề giá bất động sản, yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả điều hành chính sách. Việc đánh giá giá bất động sản cần đi vào chiều sâu theo từng phân khúc, loại hình và vị trí dự án.

"Nếu chỉ công bố mức tăng giá bình quân mà không phân tích cụ thể, việc hoạch định và thực thi chính sách sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro", ông Khôi nhấn mạnh, đồng thời cho rằng cần kiểm soát chặt tình trạng thổi giá, tạo giá ảo nhằm bảo đảm thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Thông qua việc đưa 10 vấn đề then chốt của thị trường vào bàn đối thoại trực tiếp giữa cơ quan quản lý, giới chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp và các tổ chức quốc tế, VREF 2026 được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành các kiến nghị chính sách có cơ sở thực tiễn, thúc đẩy hoàn thiện khung khổ pháp lý và tạo lập nền tảng vững chắc cho sự phát triển minh bạch, an toàn và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.