Dự án Casa Del Rio chưa đủ điều kiện mở bán
Như Báo Công Thương phản ánh trong bài “ Công ty Trung Minh "hút ròng" 2.800 tỷ đồng trái phiếu dù lỗ 2 năm liên tiếp”, doanh nghiệp này là chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới Trung Minh A (Casa Del Rio) tại TP. Hoà Bình, tỉnh Hoà Bình.
Dự án này do Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc làm đơn vị phân phối độc quyền. Theo tìm hiểu, Casa Del Rio là dự án thành phần trong Khu đô thị mới Trung Minh, có diện tích 83,54 ha, tổng vốn đầu tư 1.126 tỷ đồng; phần còn lại thuộc về Khu đô thị mới Trung Minh B (58,87 ha).
 |
| Dự án Casa Del Rio được quảng cáo, chào bán trên nhiều website - (Ảnh: Ngân Nga). |
Từ đầu năm đến nay, dự án này đang được quảng cáo và chào bán với mức giá từ 7, 8 tỷ đồng/căn, các căn biệt thự rao bán nằm trong phân khu Roma thuộc dự án Khu đô thị Trung Minh A. Mặc dù được chào bán rầm rộ nhưng đến nay phần lớn dự vẫn đang là công trường san lấp và triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng.
Liên quan đến pháp lý dự án, trước đó, ngày 27/12/2023, Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình ban hành Văn bản số 4792/SXDQLN&TTBĐS về việc thông báo 373 lô thuộc giai đoạn 1 tại dự án Khu đô thị mới Trung Minh A, phường Trung Minh, TP. Hòa Bình đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình yêu cầu Công ty Trung Minh trước khi thực hiện bán bất động sản hình thành trong tương lai phải hoàn thiện thủ tục giải chấp theo quy định của pháp luật về Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đối với từng nhà ở cụ thể và theo Thông báo của Ngân hàng TMCP Phát triển thành phố Hồ Chí Minh (HDBank) – Phòng giao dịch Trần Hưng Đạo ngày 21/12/2023.
Báo cáo kết quả giải chấp về Sở Xây dựng trước ngày 15/3; 15/6, 15/9, 15/12 hàng năm. Nếu Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh không thực hiện báo cáo theo đúng thời hạn nêu trên, Sở Xây dựng sẽ thu hồi văn bản và dự án được coi như chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
 |
| Dự án Casa Del Rio vẫn chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật - (Ảnh: Ngân Nga) |
Tuy nhiên, Công ty Trung Minh đã không báo cáo kết quả giải chấp tới Sở Xây dựng Hoà Bình. Do đó, ngày 26/4/2024, Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình ban hành Văn bản số 1306/SXD-QLN&TTBĐS về việc thu hồi Văn bản số 4792/SXDQLN&TTBĐS ngày 27/12/2023.
Như vậy, tính tới thời điểm hiện tại dự án Khu đô thị mới Trung Minh A (Casa Del Rio) vẫn chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật. Mọi giao dịch thu tiền từ khách hàng bao gồm việc ký hợp đồng đặt cọc giữ sẽ tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho khách hàng.
Theo Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình, ngày 29/6/2023, HDBank đã nhận toàn bộ tài sản, quyền tài sản và các quyền, lợi ích hiện hữu và phát sinh trong tương lai từ việc đầu tư, phát triển, khai thác, tiêu thụ sản phẩm tại Dự án Khu đô thị mới Trung Minh A (Casa Del Rio) theo Hợp đồng thế chấp dự án số 10408.01/23MB/HĐBĐ.
Sở này cũng khuyến cáo, người dân không tham gia giao dịch đối với các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Trước khi tham gia các giao dịch bất động sản cần tìm hiểu các thông tin về dự án được công bố trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hòa Bình và Cổng thông tin điện tử tỉnh Hòa Bình hoặc có thể liên hệ tới Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng Hòa Bình để có được thông tin chính xác nhất.
 |
| Tính đến tháng 5/2024, dự án Casa Del Rio đang trong quá triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng - (Ảnh: VNF). |
Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình nhấn mạnh, các tổ chức, cá nhân có bằng chứng về việc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bán sản phẩm dự án giữa khách hàng và chủ đầu tư, đề nghị cung cấp về Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan (Công an tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố nơi có dự án rao bán) để xem xét, xử lý theo đúng quy định pháp luật.
Huy động 2.800 tỷ đồng qua kênh trái phiếu
Theo báo cáo tài chính định kỳ gửi Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty Trung Minh báo lỗ sau thuế 6,7 tỷ đồng trong năm 2023, trong khi đó năm 2022 doanh nghiệp cũng báo lỗ 9,1 tỷ đồng.
 |
| Công ty Trung Minh báo lỗ 2 năm liên tiếp - (Ảnh: Ngân Nga). |
Tính đến ngày 31/12/2023, vốn chủ sở hữu của Công ty Trung Minh đang ở mức 156,8 tỷ đồng, giảm 6,7 tỷ đồng so với hồi đầu năm.
Đáng chú ý, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tăng vọt từ 6,8 lần hồi cuối năm 2022 lên 27,54 lần tại thời điểm cuối năm 2023, tương ứng với nợ phải trả của doanh nghiệp khoảng 4.320 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu là gần 1.900 tỷ đồng, tương ứng với số lượng trái phiếu được Công ty Trung Minh đã phát hành trong năm 2023.
Trái ngược với việc kinh doanh thua lỗ, Công ty Trung Minh lại thuận lợi huy động vốn hàng nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu.
Theo Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), ngày 26/4/2024, Công ty Trung Minh đã phát hành thành công lô trái phiếu TMCCH2429001 với khối lượng 9.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng giá trị phát hành 900 tỷ đồng.
 |
| Công ty Trung Minh vừa huy động thành 900 tỷ đồng qua kênh trái phiếu với lãi suất hấp dẫn - (Ảnh: Ngân Nga). |
Lô trái phiếu này có kỳ hạn 60 tháng, tức đáo hạn vào ngày 26/4/2029, lãi suất cố định 12,5%/năm cho 2 kỳ tính lãi đầu tiên, các kỳ tính lãi còn lại sẽ tính lãi suất bằng tổng của biên độ 5%/năm + lãi suất tiền gửi trả sau cá nhân bình quân 13 tháng của Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh (HDBank).
Tại lô trái phiếu TMCCH2429001, Công ty Trung Minh có mức xếp hạng trái phiếu là vnBB- (Đây là mức xếp hạng xếp thứ 5/10 trong bậc hạng tín nhiệm của Saigon Ratings). Doanh nghiệp có mức xếp hàng này dễ phải chịu ảnh hưởng lớn từ những vấn đề bất ổn trong hoạt động kinh doanh và điều kiện kinh tế, tài chính bất lợi có thể khiến doanh nghiệp/ định chế không đủ khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính.
Trước đó, từ tháng 6 đến tháng 12/2023, Công ty Trung Minh đã phát hành thành công lần lượt 5 lô trái phiếu gồm TMCCH2328001, TMCCH2328002, TMCCH2328003, TMCCH2328004, TMCCH2328005 với lãi suất, kỳ hạn tương tự lô trái phiếu TMCCH2429001. Tổng giá trị theo mệnh giá phát hành 5 lô trái phiếu là 1.900 tỷ đồng.
Cả 6 lô trái phiếu nêu trên đều là loại trái phiếu đảm bảo được bảo lãnh thanh toán của Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh - đơn vị nhận thế chấp dự án Casa Del Rio.
Tính tới thời điểm hiện tại, Công ty Trung Minh đang lưu hành 6 lô trái phiếu khác nhau với tổng giá trị 2.800 tỷ đồng, lãi suất 12,5%/năm.
Với việc kinh doanh thua lỗ thua lỗ và dự án Casa Del Rio bị thu hồi giấy phép đủ điều kiện giao dịch cho thấy Công ty Trung Minh Dựa đang gặp nhiều khó khăn và có những dấu hiệu rủi ro pháp lý. Dù vậy, các nhà đầu tư vẫn liên tục rót vốn qua kênh trái phiếu, mới đây nhất là 900 tỷ đồng thông qua lô trái phiếu TMCCH2429001.
Việc nhà đầu tư vẫn tin tưởng và rót vốn vào Công ty Trung Minh có thể là do kỳ vọng vào tiềm năng dự án Casa Del Rio hoặc mức lãi suất hấp dẫn (12,5%). Tuy nhiên, việc đầu tư vào trái phiếu Trung Minh tiềm ẩn nhiều rủi ro do tình hình tài chính và pháp lý của doanh nghiệp. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư, không nên chỉ dựa vào lãi suất cao mà bỏ qua những rủi ro tiềm ẩn.