Gỡ vướng cho thị trường bất động sản

Ngày 19/4/2023, tại Hà Nội, Báo Đầu tư đã tổ chức Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng”. Hội thảo quy tụ những chuyên gia hàng đầu về bất động sản, tín dụng ngân hàng, pháp lí, đại diện các doanh nghiệp lớn hoạt động trong ngành bất động sản. Các đại biểu tham dự đã trình bày, phân tích, thảo luận và đưa ra các giải pháp thực tế nhằm đẩy nhanh tốc độ phục hồi, phát triển bền vững thị trường địa ốc nói riêng, qua đó hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế nói chung. 

Những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Tổng Biên tập Báo Đầu tư Lê Trọng Minh cho rằng, nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi sau đại dịch Covid-19; tuy nhiên, những biến động phức tạp của nền kinh tế thế giới và một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục chậm lại, thể hiện qua tăng trưởng GDP quý I/2023 chỉ đạt 3,32% - mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011 - 2023. 

Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang gặp những thách thức lớn, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lí làm suy giảm lòng tin của khách hàng và sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường. Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ,… sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế suy giảm tốc độ tăng trưởng.

Ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư phát biểu khai mạc Hội thảo

Theo ông Lê Trọng Minh, những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản là: “Tăng trưởng tín dụng, trong đó có dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục khi quý I/2023 chỉ đạt 1,6%; áp lực đáo hạn trái phiếu còn rất lớn khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỉ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỉ đồng. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lí, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Chỉ riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết”.

Chẳng hạn, chỉ riêng phân khúc bất động sản du lịch, tính đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel (khách sạn căn hộ) chờ giấy chứng nhận sở hữu, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm.

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có nội dung quan trọng mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho sản phẩm căn hộ du lịch…

“Chúng tôi tin rằng, các chính sách nói trên có thể tháo gỡ nhiều nút thắt thị trường; tuy nhiên, cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lí, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm. Đồng thời, trong tầm nhìn dài hơn, những sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… là những vấn đề rất quan trọng, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường”, ông Lê Trọng Minh đặt vấn đề.

Vướng mắc pháp lí là rào cản, khó khăn lớn nhất đối với thị trường bất động sản

Nói về tầm quan trọng của thị trường bất động sản với nền kinh tế, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia phân tích:

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia phát biểu tại Hội thảo

Thứ nhất, thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng chiếm 6,2% GDP, du lịch 7,2% GDP, lưu trú - ăn uống 2,27% GDP và tài chính - ngân hàng 4,76% GDP năm 2022.

Thứ hai, ngành bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng kí mới hằng năm. Lũy kế đến hết quý I/2023, vốn FDI đăng kí vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,7 tỉ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng kí. 

“Ngoài ra, tôi muốn lưu ý về tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu một trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế”, TS. Cấn Văn Lực cho biết và chỉ ra 3 vướng mắc chính với thị trường bất động sản hiện nay:

Một là, vướng mắc pháp lí là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại: Quy định pháp lí của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư...; trong đó, có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ... Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản. 

Tiếp đến, quy định pháp lí nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lí để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án... (mới được tháo gỡ một phần bởi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP); hay quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương... Bên cạnh đó, tâm lí sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án. 

Hai là, vấn đề cung - cầu và giá cả: Do vướng pháp lí nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, do vậy, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia. 

Ba là, nguồn vốn đối với thị trường bất động sản: Trong quý I/2023, nguồn vốn tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 02/2023 khoảng 2,6 triệu tỉ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng). 

Nguồn vốn thứ hai là vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng kí 53.000 tỉ đồng, giảm 60,5%; hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại, giảm 2,6% so với cùng kì năm 2022. 

Nguồn vốn thứ ba là vốn FDI đăng kí mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản quý I/2023 đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng kí), đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài; giải ngân FDI cho bất động sản đạt 228,5 triệu USD (chiếm 5,3%).

Cuối cùng là nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường đạt gần 28.000 tỉ đồng trong quý 1/2023, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.300 tỉ đồng (chiếm 83,2% tổng lượng phát hành, theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam - VBMA). 

Minh họa cho việc vướng thủ tục pháp lí, ông Lê Quốc Bình - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kĩ thuật Thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ, doanh nghiệp hiện có nhiều khó khăn, nhưng lớn nhất là pháp lí dự án bất động sản. Công ty có hai dự án từ năm 2009 thì đến giờ vẫn chưa đủ điều kiện pháp lí để triển khai.

Một dự án bị vướng là do quy định pháp luật không thống nhất. Cụ thể, Luật Đấu thầu yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư, sử dụng đất thì phải đấu thầu. Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp nào có đất thì là chủ đầu tư. Còn dự án khác thì vướng do tình trạng đất ở xen lẫn đất nông nghiệp. Hiện, đã có quy định về xử lí đất công xen cài trong dự án thì giao cho chủ đầu tư triển khai dự án, nghĩa là về lí thuyết thì làm được, tuy vậy, không ai dám làm, không ai kí, ông Lê Quốc Bình cho biết.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết: Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi, phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. “Tôi cho rằng, đây là tư tưởng chỉ đạo rất sắc sảo, phù hợp với thực tiễn hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam. Đó là ngân sách của Nhà nước không đủ để tài trợ cho tất cả các phân khúc và càng không thể nào tài trợ cho các doanh nghiệp” - TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.
 

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia phát biểu tại Hội thảo

 
Bên cạnh đó, không lôi kéo các ngân hàng thương mại vào một thị trường có những rủi ro nhất định. Nói cách khác, cần một lá chắn cho hệ thống ngân hàng vì đây là huyết mạch của nền kinh tế và lòng tin của người gửi tiền có vai trò quyết định tới sự tồn tại và phát triển của kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng.

Với phương hướng tái cấu trúc thị trường bất động sản như trên, việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra một tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất.

Nhìn thực tế thị trường hiện tại, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do không có cơ chế, đất đai, dòng vốn. Vì vậy, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bao gồm ba nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lí, cơ chế; quỹ đất; nguồn vốn.

“Tôi tin rằng, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại” - TS. Lê Xuân Nghĩa tin tưởng.

Toàn cảnh Hội thảo

 
Tại Hội thảo, ông Angus Liew, Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam đưa ra đề nghị:

Thứ nhất, nên nhanh chóng số hóa thủ tục hành chính, chuyển sang trực tuyến một cách toàn diện, như vậy sẽ giúp rút ngắn quy trình khá nhiều. Số hóa cũng giúp cho mọi thứ minh bạch hơn, giúp chúng ta theo dõi tình trạng hồ sơ dễ dàng hơn. 

Thứ hai, phi chính quy hóa một vài khâu trong việc thực thi thủ tục. Một ví dụ điển hình ở Malaysia là việc kiểm tra cấp giấy chứng nhận hoàn thiện dự án trước đây do chính quyền địa phương phụ trách. Nhưng từ năm 2005, việc này đã được luật hóa chuyển giao cho các tổ chức chuyên môn, như các công ty kiến trúc hoặc kĩ thuật xây dựng.

Thứ ba, thủ tục phê duyệt dự án ở Việt Nam thường khá lâu. Từ lúc thu mua quỹ đất đến khi sẵn sàng triển khai dự án là một khoảng thời gian dài. Việc Chính phủ nỗ lực thực hiện biện pháp đấu giá đất là rất tốt. Bởi vì khi cơ quan công quyền đứng ra thực hiện công tác đền bù giải tỏa và sau đó, cho đấu thầu, thì các chủ đầu tư có thể bắt tay vào phát triển dự án ngay. Vậy, Chính phủ nên tiếp tục hoàn thiện cơ chế này, sao cho quá trình đấu thầu diễn ra minh bạch và hiệu quả hơn. Dĩ nhiên là khi sửa luật, sẽ dẫn đến vấn đề một số điều luật mâu thuẫn với nhau, khiến cho thủ tục phê duyệt có thể bị trục trặc, không thể xử lí.

Giải pháp phát triển thị trường bất động sản bền vững

Từ những phân tích trên, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Thứ nhất, đối với cơ quan quản lí: Cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800 nghìn đến 1 triệu tỉ đồng vốn trung, dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản. 

Cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel (căn hộ văn phòng kết hợp với khách sạn); thực hiện tốt Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết số 33/NQ-CP, Quyết định số 338/QĐ-TTg, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP. Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lí giữa các phân khúc và giá bất động sản. 

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng... Theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan. 

Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài... Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản. 

Thứ hai, đối với doanh nghiệp bất động sản: Cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023 - 2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, M&A... để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động). Các doanh nghiệp đưa ra kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư...; quan tâm quản lí rủi ro tài chính (lãi suất, tỉ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính...) và tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.

Tại Hội thảo, các chuyên gia, diễn giả đã phân tích và cho rằng, khi nguồn cung dồi dào, cơ cấu sản phẩm hài hòa thì thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, bền vững. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng đề xuất không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, để tránh hoang mang và khiến tình hình trở nên xấu đi.
 
ĐT