Giữa “núi” hàng tồn kho, đâu là sức bật cho những tay to bất động sản Novaland, Kinh Bắc...?

01/12/2025 - 11:275 phút đọc

(Banker.vn) Giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản vượt 490 nghìn tỷ đồng, phản ánh sức nén vốn lớn và cuộc đua tìm lại đà tăng trưởng của toàn ngành.

Hàng tồn kho lập kỷ lục

Tính đến cuối quý III/2025, tổng giá trị hàng tồn kho kế toán của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 491.880 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này chủ yếu đến từ nhóm phát triển nhà ở, chiếm tới 85% tổng giá trị và tăng gần 13%, trong khi nhóm cho thuê ghi nhận mức giảm nhẹ hơn 7%.

Ở nhóm đầu ngành, NovaLand và Vinhomes tiếp tục dẫn đầu về quy mô hàng tồn kho. Trong đó, NovaLand ghi nhận 152.285 tỷ đồng, chủ yếu là các dự án bất động sản để bán đang xây dựng, chiếm hơn 95% tổng giá trị. Vinhomes đạt 125.690 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ, với phần lớn là các dự án nhà ở đang trong quá trình hoàn thiện.

Theo sau là những doanh nghiệp tầm trung có tốc độ tích lũy nhanh như # (KBC) với hơn 25.000 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng gấp 1,8 lần so với cuối năm 2024, tập trung ở khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) và khu công nghiệp Lộc Giang (Long An). Khang Điền (KDH) đạt 23.000 tỷ đồng, tương đương gần 70% tổng tài sản, chủ yếu ở các dự án khu dân cư Tân Tạo và Bình Trưng Đông.

Các doanh nghiệp quy mô vừa như Nam Long (NLG), Phát Đạt (PDR) hay Đất Xanh (DXG) đều ghi nhận tồn kho dao động 14.000–18.000 tỷ đồng. Dù quy mô nhỏ hơn, nhóm này lại đang là thước đo quan trọng cho sức bền tài chính của thị trường nhà ở.

Việc hàng tồn kho tăng mạnh không đơn thuần là hệ quả của việc “chôn vốn” trong đất, mà phần nào phản ánh nhịp thi công đang được đẩy nhanh để chuẩn bị cho giai đoạn bàn giao 2026–2027. Khi hoạt động giải ngân, xây dựng và hoàn thiện hạ tầng tăng tốc, chi phí tích lũy được ghi nhận tạm thời vào hàng tồn kho kế toán, trước khi đủ điều kiện chuyển hóa thành doanh thu.

Tài sản dở dang trở thành bài toán dòng tiền

Tuy nhiên, phía sau những con số “khủng” là câu chuyện quen thuộc của ngành bất động sản khi tiền đang bị vùi trong đất. Khác với hàng tồn kho của doanh nghiệp sản xuất có thể xoay vòng nhanh, hàng tồn kho bất động sản gắn với dự án có giá trị lớn, chu kỳ pháp lý kéo dài và tính thanh khoản thấp.

Từ khi xin chủ trương đầu tư, hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng, đến quy hoạch 1/500 và triển khai xây dựng, doanh nghiệp phải mất nhiều năm và hàng nghìn tỷ đồng chi phí. Một khi dự án vướng pháp lý, họ không thể mở bán, đồng nghĩa không thể thu tiền về. Dòng vốn bị “đóng băng”, trong khi chi phí lãi vay, vận hành và trái phiếu vẫn phải thanh toán đúng hạn.

Đặc thù của ngành là đòn bẩy cao, nên khi dòng tiền bị nghẽn, doanh nghiệp dễ rơi vào thế “nợ chồng nợ”. Không ít trường hợp phải vay mới để trả nợ cũ hoặc gia hạn trái phiếu. Mỗi tháng trôi qua, chi phí tài chính phình lên, làm mỏng lợi nhuận tương lai.

Sự khác biệt thể hiện rõ giữa các mô hình kinh doanh, khi doanh nghiệp tập trung vào nhà ở trung tâm như Vinhomes có tốc độ quay vòng vốn nhanh nhờ sức cầu lớn; trong khi phân khúc nghỉ dưỡng hoặc đại đô thị của NovaLand có giá trị cao hơn, nhưng phụ thuộc nhiều vào tâm lý thị trường và thanh khoản thứ cấp, khiến dòng tiền thu hồi chậm hơn.

Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp có cấu trúc vốn vững, dư nợ hợp lý và tỷ lệ tiền mặt cao có thể biến hàng tồn kho thành “của để dành”, là nguồn lợi lớn khi thị trường phục hồi. Nhưng với những doanh nghiệp đang chịu áp lực tài chính, lượng tài sản dở dang lớn lại trở thành rủi ro thanh khoản tiềm ẩn, nhất là khi chi phí vốn duy trì ở mặt bằng cao.

Từ “của để dành” đến phép thử sức bền tài chính

Trong chu kỳ bất động sản, tồn kho cao không nhất thiết là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, nó có thể là bước tích lũy cần thiết khi doanh nghiệp tăng tốc thi công, chuẩn bị nguồn cung cho giai đoạn mở bán tiếp theo. Vấn đề nằm ở chất lượng và khả năng quay vòng của khối tài sản đó.

Nếu dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và nhu cầu thị trường thực, tồn kho sẽ sớm chuyển hóa thành dòng tiền. Nhưng nếu nằm ở khu vực kém thanh khoản hoặc vướng thủ tục kéo dài, khoản mục này có thể “đóng băng” nhiều năm, gây áp lực kép lên vốn và lợi nhuận.

Trong bối cảnh tín dụng vẫn thận trọng và thị trường thứ cấp chưa thực sự sôi động, hàng tồn kho bất động sản đang trở thành thước đo sức khỏe dòng tiền và năng lực quản trị rủi ro của từng doanh nghiệp.

Sự phân hóa rõ ràng sẽ diễn ra khi những doanh nghiệp có nền tảng vốn mạnh, dự án pháp lý rõ ràng sẽ sớm hưởng lợi khi chu kỳ mới khởi động; ngược lại, nhóm còn nợ nhiều, tài sản kém thanh khoản sẽ tiếp tục đối mặt với bài toán sinh tồn.

Hàng tồn kho vì thế không chỉ là con số kế toán khô khan, mà là phép thử sức bền tài chính của toàn ngành, nơi mỗi doanh nghiệp phải chứng minh khả năng đi qua giai đoạn “tích lũy vốn trong đất” để biến nó thành lợi nhuận thật trong chu kỳ tới.