Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản: Cần tránh chuyện xin - cho, không phải cứ có sàn là tốt

Tiếp tục phiên họp thứ 25 ngày 24/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cần tránh chuyện xin - cho

Thảo luận tại phiên họp, về điều kiện tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng đồng tình với phương án không áp dụng Luật Kinh doanh Bất động sản đối với trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định.

Cho rằng dự thảo Luật chưa có tiêu chí rõ ràng để phân biệt giữa mục đích không kinh doanh và mục đích kinh doanh, ông Hoàng Thanh Tùng cũng đưa ra đề nghị làm rõ tiêu chí, điều kiện để phân biệt giữa hai hình thức này.

Trong khi đó, ông Lê Quang Mạnh Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính-Ngân sách của Quốc hội cho rằng, tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nhằm mục đích kinh doanh không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi theo ông, nếu kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ mà phải thành lập doanh nghiệp sẽ phát sinh chi phí lớn. Do đó, chỉ cần quy định tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện, kê khai nộp thuế đầy đủ.

Lắng nghe thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý nếu tại một thời điểm mà tung ra quá nhiều dự án bất động sản, khi cung vượt cầu, sẽ gây ra nhiều khó khăn. Ngược lại, ở thời điểm cầu vượt cung dẫn đến khan hiếm, đầu cơ bất động sản, đẩy giá lên cao. Do đó, việc sửa đổi luật cần rà soát xem đã điều chỉnh vấn đề này chưa?, và cần làm rõ vai trò điều phối chung của Nhà nước.

“Cần tránh chuyện xin-cho trong thị trường bất động sản. Làm sao để quản lý được việc này!”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Trước đó, tại Hội thảo "Tăng cường khả năng tiếp cận và hấp thụ vốn của khu vực doanh nghiệp: Khó khăn, thách thức và quyết tâm", ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định rằng, nếu các giai đoạn trước đó khó khăn do nguồn cung lớn hơn cầu dẫn đến lượng tồn kho nhiều thì năm 2023 thị trường bất động sản lại đối mặt với vấn đề ngược lại, nhu cầu lớn hơn nguồn cung dẫn đến giá cả không giảm mà còn có xu hướng tăng.

Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng khẳng định khó khăn của thị trường bất động sản quy tụ vào 3 điểm chính, gồm: Pháp lý, nguồn vốn, thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong đó, 70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản là từ vấn đề pháp lý.

Giao dịch bất động sản không phải cứ lên sàn là tốt

Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu một số vấn đề cần xin ý kiến, do chưa đạt được sự thống nhất giữa cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan chủ trì thẩm tra, trong đó có giao dịch qua sàn.

Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, vì sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch.

"Thảo luận tại Kỳ họp thứ 5, nhiều ý kiến đại biểu đề nghị không quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Dự thảo đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản", ông Thanh cho biết.

Theo ông Thanh, việc này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch. Dự thảo bổ sung chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Phát biểu sau đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì soạn thảo dự án luật) Nguyễn Văn Sinh cho biết, Chính phủ vẫn mong muốn các giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Thực tế hiện nay mới khuyến khích, thực hiện vừa qua dẫn tới nhiều hệ lụy về tính minh bạch, công khai nên điều kiện, yêu cầu của sàn không rõ ràng, dẫn tới hoạt động giao dịch bất động sản nhiều hệ lụy ảnh hưởng người mua. Chủ đầu tư không công khai minh bạch giao dịch, ảnh hưởng tới thị trường.

"Do đó, Chính phủ đề xuất các hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn để đảm bảo công khai, kiểm soát, chống thất thu thuế. Giao dịch qua sàn sẽ bảo vệ người mua, nhất là bất động sản là tài sản lớn. Để giảm thiểu ảnh hưởng tới người mua, dự thảo luật sẽ bổ sung các điều kiện nguyên tắc để sàn giao dịch kinh doanh hiệu quả, nhằm đảm bảo quản lý Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản lành mạnh", ông Sinh nói.

Cùng quan điểm cần xây dựng sàn giao dịch cho thị trường bất động sản, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, Chính phủ sẽ xây dựng sàn giao dịch quốc gia (theo hình thức doanh nghiệp hoặc đơn vị sự nghiệp), để kiểm soát toàn bộ dữ liệu, giao dịch. Sàn này do Bộ Xây dựng chủ trì, đưa ra các điều kiện bán tài sản công khai, dịch vụ cung cấp miễn phí. Các giao dịch trên đó sẽ đảm bảo pháp lý, thông tin, bảo vệ lợi ích người dân.

Theo Phó Thủ tướng, thị trường bất động sản vừa qua có nhiều tồn tại như giao dịch ngầm, đầu cơ, làm giá, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý. Những bất cập trên chủ yếu xảy ra với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Do đó, Phó thủ tướng đề nghị chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn này, và đây là điều kiện tiên quyết để nắm được năng lực tài chính, kinh doanh của chủ đầu tư. "Nếu được Chủ tịch, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý, Chính phủ sẽ tiếp thu theo hướng này", Phó thủ tướng nói.

Song, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh rằng: “Không phải quan trọng là ép người ta lên sàn. Mà vấn đề quan trọng là giao dịch phải kiểm soát được dòng tiền”.

Thị trường phải theo nguyên tắc thị trường để vận hành. Nếu không sẽ giống như thời kỳ chúng ta trả giá rất nhiều về sàn giao dịch vàng, Chủ tịch Quốc hội lưu ý tại phiên họp.

Chủ tịch Quốc hội cũng cho rằng, hiện nay, nhiều tập đoàn kinh doanh bất động sản có công ty chuyên đi phân phối hoặc liên kết với một anh nào đó về phân phối hoặc thông qua các nhà đầu tư thứ cấp. “Có phải giao dịch nào cũng lên sàn, kết nối giữa người mua và người bán đâu”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: “Không phải cứ có sàn là tốt. Chỗ này phải thông suốt về nhận thức. Đừng lo thay cho người ta, đại biểu Quốc hội tại kỳ họp vừa rồi nói rất nhiều về chỗ này như Ủy ban Kinh tế đã nêu”.

"Tôi tin sàn minh bạch thì chả bắt người ta cũng theo. Chứ không bắt buộc người ta làm những cái người ta không muốn hoặc quản không được thì cấm. Đề nghị các đồng chí rà soát lại”, Chủ tịch Quốc hội đề nghị.

Kết luận nội dung này, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, với giao dịch bất động sản qua sàn, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất theo đề xuất của Ủy ban Kinh tế, tức chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc.

Dự kiến, Quốc hội xem xét, thảo luận và thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp cuối năm nay.