Có nên đặt niềm tin vào nhóm cổ phiếu bất động sản?

Đà tăng trở lại của chứng khoán gần đây được hỗ trợ một phần bởi nhóm cổ phiếu bất động sản, khi nhiều mã tăng hơn 100% chỉ trong chưa tới một tháng. Chỉ nửa tháng trước, những vụ việc trên thị trường trái phiếu, vấn đề room tín dụng và lo ngại sức cầu yếu của thị trường khiến tâm lý nhà đầu tư chuyển hướng tiêu cực. Áp lực bán tháo đè nặng lên nhóm cổ phiếu này khiến các mã được chú ý liên tục nằm sàn.

Một số cái tên như DIG, NLG, SCR, HQC, CEO hay DXG đều giảm sâu. Những mã vốn hóa lớn như NVL hay PDR còn tiêu cực hơn khi ghi nhận chuỗi giảm sàn hơn 15 phiên liên tiếp. So với mức thị giá hồi giữa năm, các mã nhóm này đều giảm hai chữ số. Thậm chí, nếu so với mức đỉnh đầu năm, biên độ giảm lên tới 80-90%. Tuy nhiên, trong hai tuần gần đây, nhóm này bắt đầu bật ngược trở lại khi áp lực bán giải chấp của nhóm cổ phiếu này không còn lớn, thu hút dòng tiền bắt đáy nhập cuộc.

Chốt phiên 29/11, VN-Index tiếp tục duy trì đà tích cực. Cổ phiếu bất động sản là nhóm tích cực nhất khi tăng trần hàng loạt, có thể kể đến PDR (+6,7%), DXG (+6,7%), NVL (+6,8%), CEO (+9,9%), KBC (+6,9%), KDH (+6,9%)... Tính chung toàn nhóm có 24 cổ phiếu tăng trần, 37 mã tăng, 1 mã giảm và chỉ 1 mã giảm sàn là HPX.

Giao dịch sôi động nhất là lực cầu vào “giải cứu” cổ phiếu PDR của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR). Riêng phiên ATO, hơn 79 triệu cổ phiếu PDR đã được khớp lệnh ở mức giá sàn. Sau 30 phút giao dịch, có hơn 90 triệu đơn vị được trao tay. Lực cầu lớn giúp PDR nhanh chóng tím trần lên mức giá 12.800 đồng/cp và duy trì suốt phiên giao dịch. Đồng thời kết thúc chuỗi giảm điểm 20 phiên liên tiếp.

Cổ phiếu NVL của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL)cũng tiếp tục nhận được dòng tiền mua lớn nên tăng kịch khung từ sớm, lên mức giá 21.850 đồng/cp.

Trước đó, trong phiên 28/11, thị trường chứng khoán ghi nhận một phiên giao dịch tích cực hiếm có kể từ đầu tháng 4 khi VN-Index bứt phá hơn 3,5% và chinh phục thành công ngưỡng 1.000 điểm nhờ sự hồi phục của nhóm cổ phiếu BĐS với “sắc tím” bao trùm, trong đó cổ phiếu VHM (Vinhomes) và VRE (Vincom Retail) tiếp tục tăng điểm và là trụ đỡ của thị trường.

Một trong những nhân tố giúp tâm lý thị trường cải thiện mạnh là pha “giải cứu” thành công cổ phiếu NVL về mức giá tham chiếu, chấm dứt chuỗi 17 phiên giảm sàn liên tiếp nhờ hàng nghìn tỷ đồng được đổ vào mua bắt đáy. Cụ thể, khối lượng khớp lệnh cổ phiếu NVL trong phiên lên đến hơn 104 triệu đơn vị với giá trị giao dịch tương ứng hơn 2.000 tỷ đồng, cao thứ 2 trong lịch sử niêm yết của NVL, chỉ sau kỷ lục của phiên giải cứu bất thành ngày 22/11. Cú đảo chiều ngoạn mục của NVL đặc biệt gây chú ý, bởi mới đầu phiên lượng dư bán sàn của cổ phiếu này vẫn lên đến hàng chục triệu đơn vị.

Tín hiệu tích cực này xuất hiện sau khi Novagroup mới đây đã bất ngờ đăng ký bán 150 triệu cổ phiếu NVL, tương đương gần 7,7% vốn điều lệ Novaland. Giới đầu tư kỳ vọng việc tìm được đối tác chuyển nhượng 150 triệu cổ phiếu NVL có thể sẽ giúp doanh nghiệp tránh rủi ro về thanh khoản.

Nhìn chung, dòng tiền “giải cứu” nhóm cổ phiếu bất động sản đã rục rịch xuất hiện từ trong tuần qua (21-25/11), nhất là 4 phiên gần đây nhất. Hàng loạt cổ phiếu thuộc nhóm này đứng top về mức tăng thanh khoản trên sàn HoSE. Các mã bất động sản NVL, PDR, EVG, KHG, DHM, CIG, LDG HDG, NLG, HAR là những đại diện dẫn đầu về mức tăng thanh khoản.

Rủi ro, khó khăn ngành bất động sản vẫn còn kéo dài trong 1-2 năm tới

Những tín hiệu tích cực của nhóm cổ phiếu bất động sản xuất hiện sau khi Chính phủ đã có những động thái tìm giải pháp ổn định các thị trường. Cụ thể, Chính phủ đã thành lập tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong triển khai các dự án BĐS, xem xét nới “room” tín dụng phù hợp, xem xét sửa đổi Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp nếu cần thiết.

Bên cạnh đó, áp lực bán giải chấp của nhiều cổ phiếu bất động sản không còn lớn. Trong khi đó, nỗ lực của các doanh nghiệp, đặc biệt nhóm BĐS cũng giúp tình hình bớt xấu. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã tìm được đối tác chuyển nhượng các dự án BĐS để giải quyết câu chuyện thanh khoản. Đồng thời, các doanh nghiệp đã giải quyết được đáng kể vấn đề trái phiếu doanh nghiệp. Theo Bộ Tài chính, từ đầu năm cho tới giữa tháng 11, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn 152 nghìn tỷ đồng giá trị trái phiếu.

Mặt khác, thị giá cổ phiếu nhóm này đã giảm rất sâu, nhiều mã đã giảm về dưới thị giá, kích hoạt dòng tiền “bắt đáy” từ nhiều nhà đầu tư. Chưa kể, khi cổ phiếu thoát sàn cũng đồng thời kích hoạt mạnh hơn nữa dòng tiền của nhà đầu tư. Bởi họ cho rằng, đây có thể là cơ hội “vợt” hàng giá rẻ vì hiệu ứng bán giải chấp mà cổ phiếu đã rớt về dưới giá trị thực của doanh nghiệp. Ngay cả nhiều lãnh đạo của các công ty BĐS cũng đã xuống tiền mua vào cổ phiếu công ty khi đã được chiết khấu rất sâu.

Ông Nguyễn Tuấn Anh - Nhà sáng lập FinPeace cũng từng dự đoán, khi những cổ phiếu giảm sàn liên tiếp được “giải cứu” và được vớt hết giá sàn, nhiều người sẽ có tâm lý FOMO lao vào bắt đáy. Bởi họ nghĩ giá cổ phiếu có thể bật tăng trở lại sau thời gian chiết khấu mạnh. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng trường hợp này “cửa thua” vẫn là 50/50, bởi cổ phiếu ngừng rơi không có nghĩa là có thể bật tăng trở lại.

Đồng quan điểm trên, nhưng ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc Phân tích Chứng khoán Yuanta Việt Nam vẫn nhấn mạnh việc bắt đáy còn phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của mỗi người. Đối với những nhà đầu tư lướt sóng thì có thể mạo hiểm, song chỉ xem như là “đánh bạc” vì rủi ro vẫn rất cao. Riêng với những nhà đầu tư dài hạn thì không nên vội vàng bắt đáy, vì khi những yếu tố rủi ro chưa được giải quyết triệt để thì giá cổ phiếu vẫn có thể rẻ hơn nữa.

Về bối cảnh chung toàn ngành bất động sản, chuyên gia cho rằng vẫn còn đối diện với nhiều khó khăn về thanh khoản khi các kênh dẫn vốn đều bị siết chặt. Mặc dù, hiện ngành bất động sản vẫn đang chờ đợi một số giải pháp hỗ trợ thanh khoản của Chính phủ. Tuy vậy, dòng tiền có được chảy vào ngành bất động sản không vẫn là câu hỏi chưa có lời giải.

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích Chứng khoán Agriseco nhấn mạnh không đánh giá cao đợt hồi phục của nhóm cổ phiếu bất động sản, bởi các rủi ro, khó khăn của ngành vẫn còn kéo dài trong 1-2 năm tới.

Thực tế, thị trường BĐS vẫn còn đối diện với nhiều khó khăn về thanh khoản khi các kênh dẫn vốn đều bị siết chặt. Mặc dù, hiện ngành BĐS vẫn đang chờ đợi một số giải pháp hỗ trợ thanh khoản của Chính phủ. Tuy vậy, dòng tiền có chảy vào ngành BĐS không vẫn là câu hỏi chưa có lời giải. Về phía doanh nghiệp, dù đã đưa ra nhiều biện pháp, song áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn còn tồn tại.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw, thời gian qua, doanh nghiệp BĐS huy động tiền nhiều từ trái phiếu và giờ đang chịu áp lực đáo hạn nợ. Sang năm 2023, các doanh nghiệp BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn huy động vốn để thực hiện cả dự án cũ và mới. Bởi trong bối cảnh tất cả ngân hàng đều tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay, việc tiếp cận vốn vẫn là khó khăn lớn. Đồng thời, các doanh nghiệp còn tiếp tục phải trả nợ trái phiếu với khối lượng không hề nhỏ. ông Hà đánh giá, “đây chính là những “khúc cua định mệnh” cực kỳ khó khăn mà doanh nghiệp BĐS phải đối diện thời gian tới”,

Hiện tại, nhà đầu tư đang chờ đợi việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan sớm hoàn thành, đảm bảo tính thống nhất để phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, chính sách giải cứu các doanh nghiệp BĐS nếu được triển khai có thể cũng sẽ vấp phải không ít phản ứng, với quan điểm cho rằng các doanh nghiệp BĐS đã hút một lượng lớn nguồn lực của xã hội trong nhiều năm qua. Hiện tượng đầu cơ tràn lan khiến giá BĐS đã quá xa rời thu nhập bình quân của người dân.

Cho nên, cần phải có một cuộc đại phẫu và chấp nhận đau đớn để đưa giá nhà đất về đúng với giá trị thật và dành nguồn lực san sẻ cho những ngành sản xuất mang lại các giá trị thực tiễn hơn. "Nhà đầu tư tạm thời chưa nên giải ngân vào nhóm xây dựng, BĐS hoặc các ngân hàng tư nhân có quy mô đầu tư trái phiếu doanh nghiệp lớn", ông Khoa nói.