"Cổ đất" tăng tốc: Vẫn cần chờ thị trường bất động sản "tan băng"

Cổ đất "bứt tốc"

Thị trường chứng khoán kết phiên giao dịch ngày 5/6 chứng kiến việc chỉ số chính VN-Index để lỡ mốc 1.100 điểm có phần khá đáng tiếc, bối cảnh đó, nhóm cổ phiếu bất động sản đang liên tục bứt phá. Nhiều mã bất động sản đạt mức tăng 30-70% trong những phiên giao dịch gần đây.

Theo giới phân tích, việc nhóm cổ phiếu bất động sản liên tục tạo sóng trong thời gian qua bắt nguồn từ hàng loạt yếu tố

Điển hình là cổ phiếu TDH của Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức đã tăng liên tục từ ngày 24/5 đến nay trong sự ngỡ ngàng của nhà đầu tư, từ mức giá 3.000 đồng/cổ phiếu lên hơn 5.150 đồng/cổ phiếu (tương đương mức tăng hơn 70%).

Giải trình về chuỗi 5 phiên tăng trần liên tục, lãnh đạo TDH cho rằng cổ phiếu tăng do cung cầu của thị trường chứng khoán, việc quyết định giao dịch mua bán của nhà đầu tư nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp, TDH không có bất kỳ sự tác động nào ảnh hưởng đến giá giao dịch cổ phiếu trên thị trường.

Cũng trong bản giải trình này, lãnh đạo TDH cho biết thêm, sau gần 2 năm bị hạn chế giao dịch, việc TDH được giao dịch trở lại bình thường cũng là nguyên nhân khiến cổ phiếu hút dòng tiền.

Tuy nhiên, giải trình của TDH không hề nhắc đến tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Cụ thể, quý I TDH lỗ ròng 10,7 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái đạt lợi nhuận 59,4 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí tài chính và quản lý đã "bào mòn" lợi nhuận. Đặc biệt, tại thời điểm 31/3, lượng tiền mặt của TDH còn chưa đến 5 tỷ đồng.

Trong đợt sóng bất động sản thời điểm cuối tháng 5, cổ phiếu LDG của Công ty CP Đầu tư LDG cũng ghi nhận nhiều phiên tăng giá ấn tượng. Đáng chú ý, phiên 29/5 mã LDG tăng gần 5% lên 4.700 đồng/cổ phiếu.

Nhưng ngay trong phiên kế tiếp, cổ phiếu LDG bị bán tháo ồ ạt sau thông tin Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Đồng Nai ra quyết định khởi tố vụ án hình sự lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ để điều tra, làm rõ các sai phạm trong quá trình thực hiện dự án Tân Thịnh do LDG làm chủ đầu tư.

Việc LDG bị giảm sàn phiên giao dịch ngày 30/5 cho thấy rủi ro khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản rất lớn. Trước đó, những lùm xùm về dự án Tân Thịnh đã đẩy LDG rơi từ mức giá 25.000 đồng/cổ phiếu xuống còn 4.000 đồng/cổ phiếu. Cổ phiếu giảm sâu cũng là nguyên nhân khiến công ty chứng khoán bán giải chấp hàng triệu cổ phiếu LDG của Chủ tịch HĐQT Lê Khánh Hưng.

Vẫn cần thêm thời gian

Theo giới phân tích, việc nhóm cổ phiếu bất động sản liên tục tạo sóng trong thời gian qua bắt nguồn từ hàng loạt yếu tố. Yếu tố đầu tiên liên quan đến vấn đề lãi suất và đáo hạn trái phiếu, khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái nhằm giảm bớt áp lực.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ đối với khách hàng khó khăn (Thông tư 02); cho phép Ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã bán trong thời hạn 12 tháng (Thông tư 03), hay sắp tới là dự thảo thông tư giảm hệ số rủi ro đối với một số khoản cho vay tài trợ dự án bất động sản khu công nghiệp, cho vay mua/bán nhà ở xã hội (dự thảo sửa đổi Thông tư 41/2016).

Yếu tố thứ 2 là lãi suất tái cấp vốn được điều chỉnh xuống 5,5%, trần lãi suất tiền gửi VNĐ kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng giảm xuống 5,5%, trần lãi suất cho vay đối với các khoản vay ngắn hạn ở một số lĩnh vực đã giảm xuống còn 4,5%.

Yếu tố cuối cùng liên quan đến vấn đề pháp lý khi Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) có Văn bản 3054/BTNMT-QHPTTND gửi UBND các tỉnh hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Tuy nhiên, theo giới phân tích những yếu tố kể trên chưa thể giúp thị trường bất động sản sớm "tan băng", bởi chính sách tiền tệ có độ trễ, và tiến độ giải ngân cho các dự án bất động sản phụ thuộc nhiều vào việc giải quyết các vấn đề pháp lý tồn đọng.

Mặc dù đánh giá cao nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tại nguyên-Môi Trường trong việc giải quyết các vấn đề trọng yếu, đặc biệt là các vấn đề pháp lý để hỗ trợ thị trường bất động sản, nhưng theo Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) chưa thể kỳ vọng nhiều.

Thị trường chỉ hồi phục rõ rệt khi các dự án có đủ điều kiện mở bán, cùng với quy định của pháp luật và quy trình xét duyệt rõ ràng, người mua có đủ năng lực tài chính để mua các sản phẩm từ chủ đầu tư.

Do vậy, VDSC kỳ vọng sự phục hồi (nếu có) chỉ diễn ra từ cuối quý IV, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực và các nghị định liên quan được hoàn thiện. Kế đến là các yếu tố kinh tế được cải thiện và Ngân hàng Nhà nước có nhiều dư địa để giảm lãi suất điều hành.

SSI Research trong báo cáo mới nhất dù đã nâng khuyến nghị từ kém khả quan lên trung lập bởi nhận định thị trường bất động sản đang có sự cải thiện, nhưng công ty chứng khoán này vẫn đưa ra lưu ý về những trở ngại đối với nhóm bất động sản.

Đó là lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại. Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án. Và rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ.

“Những chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt và có khả năng phát triển và bán hàng mạnh mẽ là những chủ đầu tư sẽ vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ”, báo cáo nêu.

Nhận định chứng khoán ngày 6/6/2023: Nhà đầu tư có thể lướt sóng, chốt lời ngắn hạn 1 phần Thị trường hôm nay tiếp tục tăng gần 7 điểm, tuy nhiên đà tăng đã chững lại khi gặp ngưỡng kháng cự quanh 1.100 điểm. ...

Những giải pháp thúc đẩy thị trường chứng khoán lành mạnh và bền vững Thị trường chứng khoán (TTCK) là một cấu phần quan trọng của thị trường vốn, thị trường tài chính, giúp huy động và sử dụng ...

Tự doanh bán ròng gần 67 tỷ đồng phiên 5/6, tập trung bán mạnh cổ phiếu VGC Phiên giao dịch ngày 5/6, bộ phân tự doanh công ty chứng khoán có phiên bán ròng gần 67 tỷ đồng với tâm điểm tại ...