Chuyên gia nói về thị trường M&A bất động sản năm 2026

03/01/2026 - 09:055 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Thị trường M&A bất động sản tích cực trong năm 2025

Trong chia sẻ mới đây, ông Neil MacGregor nhấn mạnh, M&A bất động sản đang trên đà phát triển, hướng tới các chiến lược dài hạn.

Trong tám tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 26,1 tỷ USD vốn FDI, tăng 27,3% so với cùng kỳ, trong đó vốn giải ngân đạt 15,4 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng năm năm.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia và quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh đang góp phần nâng cao tính minh bạch và khả năng tiếp cận thị trường cho nhà đầu tư.

Theo Savills, bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi các yếu tố nền tảng như nhu cầu nhà ở cao, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Mặc dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn lớn, song những tài sản này hiếm khi được chào bán công khai. Do đó, trọng tâm M&A gần đây chủ yếu tập trung vào các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Trong bối cảnh thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang phục hồi không đồng đều, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm ổn định từ các nhà đầu tư nước ngoài. Dù giá trị các thương vụ được công bố có xu hướng ở mức thấp, những con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế, khi trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển sang các cơ hội phát triển dự án và các mối quan hệ hợp tác mang tính chiến lược, dài hạn.

Theo dữ liệu của Savills, tổng giá trị đầu tư toàn khu vực tăng 18% so với quý trước, đạt 35 tỷ USD, chủ yếu được thúc đẩy bởi các giao dịch xuyên biên giới tại những thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore.

Ngược lại, Trung Quốc tiếp tục đối mặt với tâm lý đầu tư yếu và sự sụt giảm mạnh về khối lượng giao dịch. Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như một điểm đến ngày càng được ưu tiên, nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI tích cực và các cải cách pháp lý đang dần phát huy hiệu quả.

Mặc dù thị trường ghi nhận các thương vụ diễn ra sôi động cùng sự tham gia tích cực của nhà đầu tư nước ngoài trong suốt năm 2025 nhưng giá trị công bố của nhiều giao dịch vẫn ở mức chưa cao. Theo chuyên gia Savills, đây không phải là dấu hiệu cho thấy thị trường suy yếu, mà là hệ quả của sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư.

Ông Neil MacGregor cho biết, hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư.

Xu hướng M&A năm 2026

Theo Savills, việc các giao dịch M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay.

Trong quý III/2025, Việt Nam ghi nhận hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, với tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 1,28 triệu tỷ đồng, qua đó tạo nền tảng cho quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển các khu vực vệ tinh. Một ví dụ điển hình là dự án Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh dự kiến hoàn thành trong thời gian tới, mở ra nhiều khu vực mới cho phát triển nhà ở ngoại ô.

“Nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Ông Neil MacGregor cho hay, thời gian qua, dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng được cải thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa phát triển, phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư. Xu hướng này sẽ tiếp tục hiện diện trong năm 2026.

Một đặc điểm đáng chú ý khác của thị trường M&A là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản.

Nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.

Ngoài ra, khung pháp lý được cải thiện cũng góp phần củng cố niềm tin vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ việc nắm quyền kiểm soát chi phối, tham gia tích cực với tư cách cổ đông thiểu số, cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính. Điều này đang giúp Việt Nam trở thành một thị trường M&A bất động sản năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn đầu tư.