Chuyên gia nói gì về việc TP. Hồ Chí Minh dừng lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm

06/02/2026 - 09:344 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Theo chỉ đạo của UBND TP. Hồ Chí Minh, thành phố sẽ không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (giai đoạn 2026-2030) theo cách làm trước đây, mà chuyển sang quản lý, giải quyết các thủ tục đất đai theo cơ chế mới được Quốc hội và Chính phủ cho phép. Thông tin này ngay lập tức được quan tâm.

Chủ trương này được đưa ra trên cơ sở đề nghị của Sở Nông nghiệp và Môi trường, nhằm triển khai Nghị quyết 254 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, qua đó tăng tính linh hoạt trong xử lý hồ sơ đất đai. Nghị quyết này cho phép địa phương không lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; việc quản lý đất đai được thực hiện trên cơ sở chỉ tiêu sử dụng đất của quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

Cùng với đó, UBND các xã, phường và đặc khu Côn Đảo không tiếp tục lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Các hồ sơ, thủ tục liên quan đến đất đai của người dân và doanh nghiệp sẽ được giải quyết theo quy định hiện hành, không phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm như trước.

Đối với các trường hợp đã đăng ký kế hoạch sử dụng đất năm 2026, chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo lại để người dân, doanh nghiệp nắm rõ, tránh phát sinh tâm lý chờ đợi hoặc hiểu nhầm trong quá trình làm thủ tục.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, TP. Hồ Chí Minh bỏ kế hoạch lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm là một thay đổi mang tính hệ thống, tác động sâu hơn rất nhiều so với việc ban hành một bản quy hoạch mới.

Theo ông Tuấn, khi nói về vướng mắc của bất động sản TP. Hồ Chí Minh, phần lớn người ta đổ lỗi cho quy hoạch: quy hoạch chồng chéo, quy hoạch thay đổi, quy hoạch thiếu rõ ràng. Nhưng thực tế, vấn đề lớn nhất của thành phố lại không nằm ở quy hoạch. Vấn đề nằm ở một thứ ít được nhắc tới hơn, nhưng lại quyết định dự án có làm được hay không, đó là “kế hoạch sử dụng đất 5 năm”.

Rất nhiều người nhầm lẫn giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch là “bản vẽ tương lai”. Nó cho biết khu nào là đất ở, khu nào là công nghiệp, khu nào là thương mại dịch vụ, hướng phát triển đô thị trong 10, 20 năm tới ra sao. Quy hoạch chỉ cho nhà đầu tư/doanh nghiệp/người dân biết được phép làm gì trong tương lai, chứ không được làm ngay.

Thứ quyết định có được làm hay không lại là kế hoạch sử dụng đất 5 năm. Muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, muốn làm dự án khu dân cư, muốn thu hồi đất, muốn triển khai dự án… tất cả đều phải nằm trong kế hoạch này. Thực tế, có dự án quy hoạch thì rất rõ rang nhưng vẫn treo vì không có trong kế hoạch.

Ông Tuấn phân tích, kế hoạch 5 năm thực chất là lớp trung gian bắt buộc giữa quy hoạch và thực thi. TP. Hồ Chí Minh đang làm một việc rất mạnh là bỏ luôn lớp trung gian đó. Tức là từ nay, quy hoạch được duyệt có thể dùng trực tiếp để xử lý đất đai, không cần chờ kế hoạch, không cần chờ chu kỳ, không cần chờ “được đưa vào danh mục”.

Điều này sẽ mở khóa cho một lượng quỹ đất đã “đúng quy hoạch” từ rất lâu nhưng bị đóng băng. Đây mới là ý nghĩa lớn nhất của chính sách này.

Chia sẻ về việc khu vực nào/phân khúc nào sẽ hưởng lợi khi TP. Hồ Chí Minh bỏ kế hoạch sử dụng đất, ông Tuấn cho rằng, nhóm hưởng lợi mạnh nhất là các khu đất đã vào quy hoạch ở từ rất lâu nhưng nhiều năm không làm được (thường ở khu ven như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè). Đây là những khu vực đã quy hoạch là đất ở nhưng người dân không chuyển đổi mục đích sử dụng đất được vì chưa có kế hoạch.

Cùng với đó, nhóm các doanh nghiệp đang có quỹ đất sạch nhưng dự án bị treo, khi rào cản này được tháo gỡ kỳ vọng nguồn cung căn hộ, dự án mới sẽ quay trở lại mạnh mẽ.

Nhóm ít hưởng lợi là khu vực trung tâm Thành phố (quận 1, quận 3, quận Bình Thạnh cũ). Đây là các khu vực không còn quỹ đất để phát triển dự án.

"Khi ghép thay đổi này với Quy hoạch TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành, bức tranh trở nên rất rõ. Thành phố sẽ phát triển theo các trục quy hoạch lớn, không còn bị cắt khúc theo chu kỳ 5 năm. Thành phố sẽ “nở” rất nhanh ở vùng ven, vì đó là nơi có quỹ đất lớn, đã vào quy hoạch ở, nhưng trước đây bị kẹt kế hoạch. Nguồn cung nhà ở sẽ dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm, đúng với định hướng giảm áp lực lõi đô thị và hình thành các đô thị vệ tinh thực sự", ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.