Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất chỉ quy định 3 phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, Bộ vừa có công văn số 5643/BTNMT-QHPTTNĐ gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Đáng chú ý, bộ này chỉ đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, dự thảo Nghị định đã giảm 2 phương pháp định giá đất khi lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh; đồng thời không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Lý giải việc không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Tổ trưởng Tổ biên tập, dự án Luật Đất đai sửa đổi cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy… và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng.

Việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng…

Trong khi đó, việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắc, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá), dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.

Theo đó, đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua. Mặt khác, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập lên bất động sản, nên việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai, sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai.

Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định, ước tính các chi phí bỏ ra, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư.

Như vậy, lẽ ra giá đất phải có trước và là một hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý Nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí, nên chưa đảm bảo độ chính xác, có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước và gây khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp.

Các yếu tố là giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập trong bối cảnh thị trường bất động sản của nước ta có nhiều biến động, thiếu minh bạch, vì vậy, việc giả định càng thiếu chính xác, nên không phản ánh được nguyên tắc thị trường. Trong khi, theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường.

Do vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc dự thảo Nghị định không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương của Đảng.

Ông Đào Trung Chính cho biết thêm, để khắc phục những hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định đã sửa đổi, bổ sung nội dung phương pháp so sánh, trong đó, hướng dẫn việc định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở kết hợp kỹ thuật chiết trừ để trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật; đồng thời, bổ sung quy định khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả.

Tuy nhiên, trước đó, giới chuyên gia đã có những phản hồi với Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Cùng với đó, trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cùng chung quan điểm rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư khiến việc định giá đất gặp khó khăn. VCCI nhấn mạnh phương pháp so sánh có hạn chế về mặt dữ liệu so sánh, vì thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; đòi hỏi phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng và chính xác, trong khi thực tế giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế thường không giống nhau. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng có những hạn chế tương tự, dựa trên các dữ liệu so sánh, cũng gặp những bất cập về mặt thông tin và dữ liệu đầu vào.

VCCI cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng, đặc biệt khi định giá các loại đất có tiềm năng phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong dự thảo có thể gây ra sự không thống nhất trong các văn bản pháp luật liên quan đến định giá bất động sản. Với mục tiêu quản lý nhà nước, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong phương pháp định giá đất được VCCI đề xuất, việc bỏ phương pháp thặng dư có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai định giá đất.

Các chuyên gia đều cùng chung quan điểm rằng, vấn đề mấu chốt vẫn là "giải bài toán định giá đất" trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Do đó, Chính phủ cần nghiên cứu đánh giá và cân nhắc thận trọng trong Luật Đất đai (sửa đổi) các nguyên tắc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất để Quốc hội tiếp tục cho ý kiến.

Về vấn đề còn ý kiến khác nhau này, ngày mai (28/7), Uỷ ban Kinh tế Quốc hội sẽ tổ chức hội thảo lấy ý kiến một lần nữa Luật đất đai (sửa đổi) để chủ trì, rà soát, chỉnh lý và hoàn thiện dự thảo trước khi trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10 tới đây.