Bị thúc tiến độ, chủ đầu tư khu du lịch Mai House Hội An chịu áp lực lớn về tài chính

Lãnh đạo tỉnh thúc tiến độ

Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam Lê Trí Thanh vừa công bố kết luận sau buổi làm việc nghe báo cáo tình hình thực hiện dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf cao cấp Mai House Hội An tại phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn của chủ đầu tư Công ty TNHH Indochina Thế kỷ 21 Resort.

Theo đó, sau khi nghe chủ đầu tư báo cáo tình hình triển khai dự án, đề xuất xử lý các tồn tại, vướng mắc, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam đã yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra lại các hồ sơ, thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng phần đất của các hộ dân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến dự án để xem xét giải quyết dứt điểm.

Dự án Mai House Hội An được lấy cảm hứng từ biểu tượng đèn lồng đặc trưng của phố cổ (Ảnh minh họa).

Bên cạnh đó, giao Sở phối hợp với chủ đầu tư rà soát, tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh các nội dung tại Quyết định giao đất, cho thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của dự án.

Phối hợp với Sở Xây dựng rà soát quy hoạch, chức năng sử dụng đất các hạng mục công trình của dự án, khu shophouse phía sân golf (thuộc dự án sân golf Indochina Hội An) làm cơ sở điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho phù hợp.

Tỉnh cũng giao Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp rà soát lại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp để điều chỉnh phù hợp với các quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai hiện hành.

Về phía Sở Xây dựng, rà soát lại các hồ sơ về quy hoạch, xây dựng đã cấp để điều chỉnh (nếu có) theo thẩm quyền hoặc tham mưu UBND tỉnh xem xét, giải quyết theo quy định.

Đồng thời, UBND thị xã Điện Bàn phối hợp giải quyết các hồ sơ, thủ tục pháp lý liên quan đến dự án; kiểm tra, giám sát, hỗ trợ chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, trong đó đảm bảo việc đấu nối nước thải của dự án vào đúng nơi quy định (không xả ra biển).

Đối với chủ đầu tư, lãnh đạo tỉnh yêu cầu phối hợp với các Sở liên quan xử lý các hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án; khẩn trương đẩy nhanh tiến độ của dự án.

Thời điểm ngày 4/6/2023 là kết thúc việc gia hạn sử dụng đất, UBND tỉnh sẽ đánh giá tình hình triển khai thực hiện, năng lực của doanh nghiệp để xem xét, giải quyết các đề nghị theo quy định.

Đây không phải lần đầu tiên UBND tỉnh Quảng Nam có động thái thúc giục tiến độ của dự án Mai House Hội An. Trước đó, trong năm 2018, tỉnh đã phải hai lần phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết (1/500) dự án trên, đồng thời cho phép chủ đầu tư giãn tiến độ thực hiện dự án và lùi thời hạn đưa vào sử dụng đến trước 31/12/2020.

Thậm chí hồi tháng 3/2021, xét đề nghị của các Sở là Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam đã chỉ đạo thanh tra việc quản lý, sử dụng đất tại dự án Mai House Hội An.

'Game' địa ốc của 'vua giầy' Nguyễn Đức Thuấn

Theo tìm hiểu, Mai House Hội An là dự án resort ven biển có quy mô gần 10 ha, nằm cạnh sân golf nổi tiếng của tỉnh là Montgomerie Links. Thương hiệu đứng sau dự án là TBS Group của doanh nhân Nguyễn Đức Thuấn, sau khi mua lại từ nhà đầu tư nước ngoài (các quỹ của Indochina Capital) nhiều năm trước.

Một số nguồn tin cho biết, TBS Group còn đang sở hữu 93% vốn điều lệ của Công ty Sân gôn Indochina Hội An, chủ đầu tư dự án sân golf Montgomerie Links. Để sở hữu sân golf này, TBS Group được cho là đã chi ra 25,5 triệu USD.

TBS Group là tên gọi chung của nhóm doanh nghiệp dưới bàn tay điều hành của ông Nguyễn Đức Thuấn, người được mệnh danh là "vua giày", với "cánh chim đầu đàn" là Công ty CP Đầu tư Thái Bình - Thái Bình Shoes, một trong những nhà sản xuất gia công giày lớn nhất của Việt Nam, đã có trên 30 năm kinh nghiệm.

Ông Nguyễn Đức Thuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị TBS Group

Những năm gần đây, TBS Group lấn sân sang lĩnh vực bất động sản, bao phủ các phân khúc, loại hình của thị trường như bất động sản căn hộ, khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng, sân golf và bất động sản công nghiệp với thương hiệu TBS Land.

Với TBS Land, ông Nguyễn Đức Thuấn đã xây dựng nên danh mục dự án bất động sản tầm cỡ, chẳng hạn hai dự án nhà ở Khu đô thị Quảng trường Xanh (Green Square), Khu biệt thự Vườn Cau (Hồ Gươm Xanh) tại Bình Dương.

Trước đó vào năm 2019, khu căn hộ cao cấp Mai House Saigon tại TP.HCM cũng đã được doanh nghiệp đưa vào hoạt động. Khu đất xây dựng dự án Mai House Saigon trước đây thuộc về Công ty Hoá – Dược phẩm Mekophar, một doanh nghiệp nhà nước thuộc Tổng công ty Dược Việt Nam được cổ phần hóa.

Tiếp nối tham vọng trong lĩnh vực địa ốc, năm 2021, TBS Group đã chi một khoản tiền lớn, lên đến gần nghìn tỷ đồng để sở hữu chiếc ghế cổ đông lớn của Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG). Tính đến hết tháng 6/2022, doanh nghiệp đang nắm giữ hơn 22,5 triệu cổ phiếu NLG, tương ứng 5,89% vốn điều lệ.

Không lâu sau đó, ông Nguyễn Đức Thuấn được bầu vào HĐQT NLG nhiệm kỳ 2021 - 2026. Lưu ý rằng, TBS Group cũng là đối tác cùng NLG đầu tư phát triển dự án Waterpoint quy mô 355 ha tại Long An.

Chủ dự án Mai House Hội An sống nhờ nợ vay?

Không thể phủ nhận tiềm lực, cũng như kinh nghiệm trong mảng đầu tư, phát triển bất động sản của TBS Group. Thế nhưng, tách bạch riêng năng lực tài chính của Công ty TNHH Indochina Thế kỷ 21 Resort (viết tắt là Thế kỷ 21), chủ đầu tư Mai House Hội An lại cho thấy có nhiều điểm "gợn".

Theo tìm hiểu, thời điểm cuối năm 2021, nguồn vốn tài chính của Thế kỷ 21 đạt 464,8 tỷ đồng, xấp xỉ hồi đầu năm. Đáng nói, tài trợ chủ yếu nguồn vốn đến từ nợ vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng ngắn hạn, với gần 395 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự mất cân đối tài chính khá nghiêm trọng.

Khoản vay này phát sinh từ năm 2018, và dù vay ngắn hạn, song không được doanh nghiệp tất toán ngay mà còn gia tăng qua mỗi năm. Tại ngày 31/12/2021, dư nợ vay trên vốn chủ sở hữu của Thế kỷ 21 là 6 lần, cao hơn rất nhiều mặt bằng chung của ngành và đã chạm đến ngưỡng đáng báo động.

Các khoản nợ ngày một 'phình to'

Bản chất Thế kỷ 21 là doanh nghiệp dự án, nên việc sử dụng đòn bẩy cao để đầu tư, phát triển dự án là chuyện bình thường. Tuy nhiên, việc vay một lượng vốn lớn hơn vốn chủ sở hữu nhiều lần như vậy, trong bối cảnh tiến độ dự án trì trệ, không được mở bán sẽ khiến chủ đầu tư khó đáp ứng dòng tiền, gánh nặng trả lãi ngày một lớn, gây ra những rủi ro cho cả phía cho vay.

Đó là chưa kể, thị trường địa ốc những năm gần đây diễn biến không thuận lợi, sức mua giảm mạnh trước tác động của Covid-19, các chính sách siết chặt tín dụng vào bất động sản.

Tiến độ của dự án Mai House Hội An tiếp tục được thể hiện trong bảng cân đối kế toán, tại khoản mục "chi phí xây dựng cơ bản dở dang", cuối năm 2021 đạt 431,5 tỷ đồng, chỉ tăng nhẹ 5% so với năm 2020. Lưu ý rằng, thông thường chi phí lãi vay mỗi năm liên quan đến đầu tư dự án đều được vốn hóa vào mục này.

Trong khi đó, chủ đầu tư dự án Mai House Hội An không có hoạt động kinh doanh khác, nhiều năm liên tục không ghi nhận doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ, còn hoạt động tài chính chỉ mang về vài triệu đồng mỗi năm. Khấu trừ chi phí, phần lớn là chi phí quản lý doanh nghiệp, Thế kỷ 21 đều chịu lỗ.

Tính đến cuối năm 2021, doanh nghiệp lỗ lũy kế 23,2 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu chỉ còn 66,2 tỷ đồng, trong khi số tiền các cổ đông thực góp đã là 89,4 tỷ đồng.

Liên quan đến nợ vay, bản thân Công ty CP Đầu tư Thái Bình - TBS Group, công ty mẹ nắm 75% cổ phần Thế kỷ 21, cũng đang sử dụng đòn bẩy khá cao. Cụ thể, xét riêng năm 2021, trong tổng số nợ phải trả 11.028 tỷ đồng, dư nợ vay ngắn hạn đã chiếm đến gần 6.490 tỷ đồng, gần như đi ngang so với năm trước.

Số nợ trên cao khoảng 5% so với vốn chủ sở hữu (6.186 tỷ đồng), khiến TBS Group phải chi ra 320 tỷ đồng trả lãi vay, là khoản chi khá lớn, bào mòn lợi nhuận ròng cuối năm 2021.