Bất động sản Việt Nam 2025: M&A sôi động, đầu tư ngày càng kỷ luật

10/01/2026 - 17:066 phút đọc

margin: 15px auto;" />

M&A: Khối nội giữ vai trò chủ đạo, nhà đầu tư ngoại chọn lọc cơ hội

Trong năm qua, tiến trình đàm phán các thương vụ M&A có xu hướng kéo dài, phản ánh thế giằng co giữa kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai và góc nhìn thực tế về thế chấp/cầm cố cho ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ.">tài sản đảm bảo để làm cơ sở cho vay.">định giá tài sản.

Điểm nổi bật là sự trỗi dậy của nhà đầu tư trong nước, khi khối nội đã vượt qua khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Động lực chính đến từ nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp, thoái vốn hoặc huy động nguồn lực tài chính, cũng như mở rộng quỹ đất nhằm cải thiện dòng tiền và bảng cân đối kế toán. Xu hướng này thể hiện rõ qua các thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land.

Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục theo đuổi chiến lược chọn lọc, tập trung vào các dự án quy mô lớn, có pháp lý rõ ràng và tiềm năng phát triển dài hạn. Các thương vụ tiêu biểu gồm Gamuda Land tại Hải Phòng, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes, hay nhà đầu tư Nhật Bản thâu tóm 80% vốn dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt.

Nhận định về xu hướng này, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, thị trường hiện đang nghiêng về phía nhà đầu tư, song mức độ thận trọng vẫn rất cao. “Các bên duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, đặc biệt ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành. Những thương vụ thành công thường mang tính đột phá, giúp tái định vị tài sản và sắp xếp lại cục diện thị phần cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tái phân bổ, Việt Nam - với vị trí địa lý chiến lược và triển vọng kinh tế tích cực – được dự báo sẽ tiếp tục hưởng lợi khi nhu cầu đầu tư gia tăng từ năm 2026.

Thị trường nhà ở 2025: Thức giấc sau “mùa đông” dài

Năm 2025 đánh dấu sự kích hoạt trở lại của thị trường nhà ở sau gần 3 năm trầm lắng, thể hiện qua hoạt động M&A, tái khởi động các dự án dang dở và triển khai dự án mới.

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2025 tăng ở mức vừa phải khi chủ đầu tư thận trọng quan sát khả năng hấp thụ và diễn biến giá bán. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 65–75%. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn, song tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 70–80%.

Tại khu vực lõi Đà Nẵng, giá bán sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới trong quý IV, dao động từ 3.020–3.770 USD/m². Mức giá này khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 35–40%. Nhìn chung, phân khúc trung và cao cấp tiếp tục dẫn dắt ba thị trường trọng điểm, khiến cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng phân hóa rõ rệt.

Bước sang năm 2026, nguồn cung căn hộ được dự báo tiếp tục tăng, song đà tăng giá sẽ chậm lại so với giai đoạn trước. Cụ thể, nguồn cung mới ước đạt khoảng 15.000 căn tại TP. Hồ Chí Minh, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng. Giá sơ cấp dự kiến tăng 20–25% tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, và 10–15% tại Đà Nẵng.

Theo Avison Young, mặt bằng giá nhà hiện nay không phản ánh rủi ro bong bóng mà cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, gắn liền với giá trị sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa. Việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất 2026 kèm hệ số K sẽ đẩy nhanh quá trình tái định giá đất đô thị. Dù tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, đây được xem là bước đi cần thiết để giá đất tiệm cận giá trị thực và tạo thêm nguồn lực cho đầu tư hạ tầng.

Song song đó, hoạt động M&A trong phân khúc nhà ở cũng sôi động trở lại. Trong năm 2025, phần lớn các giao dịch được công bố diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh mới, trong khi các thương vụ còn lại tập trung ở các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một số địa phương miền Trung. Điều này cho thấy dòng vốn dài hạn đang dịch chuyển về các đô thị vệ tinh – nơi có nhu cầu ở thực lớn, quỹ đất còn dồi dào và hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa ly tâm cùng sự phát triển của hạ tầng giao thông.

Bất động sản công nghiệp: Đón đầu làn sóng xanh

Phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận một năm 2025 tăng trưởng bền bỉ, bất chấp những lo ngại toàn cầu liên quan đến thuế quan và thương mại. Trong nửa cuối năm, hàng loạt khu công nghiệp mới được khởi công và khánh thành, góp phần mở rộng quỹ đất sạch và hạ tầng sẵn sàng cho các dự án đầu tư.

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định, trong khi kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa tăng trưởng kỷ lục, củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đáng chú ý, năm 2025 chứng kiến xu hướng “xanh hóa” khu công nghiệp tăng tốc. Theo mục tiêu của Chính phủ, trong vòng 5 năm tới, khoảng 30% khu công nghiệp (KCN) được kỳ vọng đạt các chứng chỉ xanh như LEED. Áp lực giảm phát thải càng trở nên rõ nét khi cơ chế điều chỉnh carbon biên giới (CBAM) của EU chính thức áp dụng từ năm 2026.

Trước bối cảnh này, các KCN tích hợp giải pháp tiết kiệm năng lượng, sử dụng điện tái tạo hoặc LNG như nhiên liệu cầu nối đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư. Thực tế cho thấy, số lượng tài sản công nghiệp đạt chứng nhận xanh tăng nhanh nhất trong các phân khúc từ năm 2024, và sang năm 2025, nhiều “nhà máy xanh” đã đi vào vận hành, tiêu biểu như nhà máy Coca-Cola tại KCN Phú An Thạnh hay nhà máy LEGO tại VSIP 3. Đây được xem là bệ phóng giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh và thu hút dòng vốn xanh trong thời gian tới.

Bất động sản thương mại: Sôi động trở lại vào mùa cao điểm

Lượng khách quốc tế đạt mức cao kỷ lục đã trở thành chất xúc tác quan trọng cho phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ trong quý IV/2025. Tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá phòng khách sạn 5 sao tăng khoảng 5% so với quý trước, lần lượt đạt 188 USD và 295 USD/đêm.

Năm 2026, nguồn cung khách sạn tiếp tục mở rộng tại các thị trường trọng điểm với hàng loạt dự án mới tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng. Song song đó, hoạt động thương mại - dịch vụ mùa cuối năm cũng giúp phân khúc bán lẻ trở nên nhộn nhịp hơn, với nguồn cung mới xuất hiện tại cả ba thị trường lớn.

Trong phân khúc văn phòng, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức độ cạnh tranh gia tăng khi nguồn cung mới bước vào giai đoạn lấp đầy. Giá thuê hạng A tại khu CBD ổn định, trong khi hạng B tăng nhẹ. Tại Hà Nội, phần lớn giao dịch xoay quanh việc gia hạn hoặc chuyển văn phòng. Riêng Đà Nẵng, thị trường được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong 2 năm tới khi thành phố đẩy mạnh thu hút doanh nghiệp tài chính, công nghệ cao và đổi mới sáng tạo cho Trung tâm Tài chính Quốc tế.