Bất động sản ấm dần, Khang Điền, Vinhomes, Nam Long… đi nước cờ mới

30/12/2025 - 10:264 phút đọc

(Banker.vn) Khi thị trường bất động sản dần ấm lên, một số doanh nghiệp lớn như Khang Điền, Vinhomes, Nam Long đang điều chỉnh nhịp triển khai, chuẩn bị cho chu kỳ tiếp theo.

Doanh nghiệp lớn tăng tốc: Từ tích lũy sang khai thác đồng loạt

Năm 2025 được xem là bước ngoặt của thị trường bất động sản Việt Nam, khi ngành này dần thoát khỏi chu kỳ trầm lắng kéo dài từ 2022–2024. Sau ba năm bị nén lại bởi những rào cản pháp lý, hạn chế tín dụng và tâm lý phòng thủ của doanh nghiệp, bức tranh thị trường đang chuyển màu rõ rệt. Các nút thắt về pháp lý và quy hoạch được tháo gỡ dần, trong khi dòng vốn và niềm tin của nhà đầu tư đang quay trở lại.

margin: 15px auto;" />

Sự khởi sắc này không chỉ đến từ yếu tố vĩ mô như chính sách thúc đẩy đầu tư công, cải thiện môi trường tín dụng hay tiến trình hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mà còn đến từ chính sự chủ động của doanh nghiệp. Thay vì chờ đợi, nhiều chủ đầu tư lớn đang tăng tốc triển khai, mở rộng quy mô phát triển dự án và tái định vị chiến lược theo hướng “đa dự án song song”.

Theo báo cáo ngành bất động sản dân cư của Công ty Chứng khoán MBS, trong bối cảnh pháp lý dần thông suốt, hàng loạt doanh nghiệp đã bắt đầu bước vào giai đoạn khai thác mạnh quỹ đất. Không chỉ những tên tuổi quen thuộc như Vinhomes (VHM) hay Nam Long (NLG), mà cả Khang Điền (KDH) cũng cho thấy sự chuyển mình rõ nét sau giai đoạn tích lũy kéo dài.

Tại TP Thủ Đức, Bình Chánh và Bình Tân, Khang Điền đang triển khai cùng lúc nhiều khu nhà ở thấp tầng và căn hộ, trong đó có các dự án hợp tác với Keppel Land, mỗi dự án có quy mô từ vài chục đến hơn 100 ha, tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng. Việc phát triển song song nhiều dự án thể hiện sự chuyển đổi từ chiến lược “phát triển tuần tự” sang “khai thác đồng loạt”, giúp doanh nghiệp tận dụng thời điểm thị trường hồi phục, đồng thời tăng tốc ghi nhận doanh thu.

Với Vinhomes, mô hình phát triển đa dự án không còn mới nhưng ngày càng được mở rộng, doanh nghiệp này đang cùng lúc triển khai hàng loạt đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta như Ocean Park, Smart City, Grand Park cùng các dự án mới tại Hải Phòng, Quảng Ninh và Long An. Mỗi đại đô thị có tổng vốn đầu tư từ vài chục đến trên 100.000 tỷ đồng, vận hành theo mô hình “cuốn chiếu nhiều phân khu”, tạo nguồn cung ổn định và liên tục cho thị trường.

Nam Long cũng tiếp tục duy trì vị thế của một nhà phát triển đô thị tích hợp, với các dự án trải rộng tại Long An, Đồng Nai, Cần Thơ và TP.HCM. Những khu đô thị quy mô lớn như Waterpoint (355 ha, vốn đầu tư hơn 30.000 tỷ đồng), Izumi City (170 ha) hay Nam Long Cần Thơ (43 ha) được triển khai đồng thời theo nhiều giai đoạn, giúp doanh nghiệp linh hoạt phân bổ dòng tiền, giữ nhịp tăng trưởng ổn định và duy trì sự hiện diện liên tục trên thị trường.

Điểm chung của nhóm doanh nghiệp này là không còn chờ tín hiệu thị trường mà chủ động “chạy trước đón đầu”. Việc triển khai đồng loạt nhiều dự án không chỉ giúp họ tận dụng chu kỳ hồi phục mà còn tạo lợi thế quy mô trong cuộc cạnh tranh mới đang hình thành giữa các nhà phát triển.

Chu kỳ mới: Cơ hội mở rộng và những rủi ro tiềm ẩn

Cùng với việc đẩy nhanh tiến độ, nhiều doanh nghiệp còn lựa chọn mở rộng quỹ đất thông qua các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A). Phát Đạt (PDR) là một trong những ví dụ điển hình. Trong vài năm gần đây, doanh nghiệp này liên tục mở rộng hiện diện tại Bình Định, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP.HCM thông qua việc mua lại dự án và phát triển nhanh trong giai đoạn thị trường ấm lên. Các dự án có quy mô từ vài chục đến hơn 100 ha, tổng vốn đầu tư mỗi dự án từ hàng nghìn đến hơn 10.000 tỷ đồng, cho thấy định hướng rõ ràng là “khai thác sớm để đón chu kỳ mới”.

Theo MBS, giai đoạn 2026–2027 sẽ là thời điểm quan trọng khi thị trường bước vào chu kỳ mở rộng mới. Nhiều yếu tố hỗ trợ đang đồng pha: hạ tầng được đẩy mạnh, khung pháp lý hoàn thiện, nguồn vốn tín dụng và trái phiếu dần khơi thông, trong khi nhu cầu ở thực tiếp tục tăng ở các đô thị lớn và vùng vệ tinh. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào công nghiệp và nhà ở cũng được dự báo gia tăng, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia và người lao động.

Tuy nhiên, thị trường cũng đối diện không ít rủi ro. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 có thể khiến chi phí sử dụng đất tăng đáng kể, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Mặt bằng giá bán cao và lãi suất cho vay có xu hướng nhích lên cũng làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu tiến độ pháp lý bị chậm, chi phí tài chính sẽ gia tăng, kéo theo rủi ro dòng tiền cho các chủ đầu tư đang triển khai cùng lúc nhiều dự án.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, sở hữu quỹ đất sạch và đã sớm chuyển sang chiến lược triển khai đa dự án được đánh giá là nhóm có khả năng đón đầu tốt nhất chu kỳ mới. Họ không chỉ là những “người đi trước” của thị trường mà còn đóng vai trò tạo mặt bằng cung mới, giúp cân bằng cấu trúc phát triển nhà ở trong giai đoạn 2026–2027.