Băn khoăn số liệu BCTC quý IV của Bất động sản An Gia (AGG)

(Banker.vn) Ba tháng cuối năm 2022, doanh thu của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) tăng đột biến gấp 5 lần cùng kỳ, đạt 5.500 tỷ đồng. Điều bất ngờ là với doanh thu "khủng", công ty lại chịu lỗ trước thuế 2 tỷ đồng.

Ba tháng cuối 2022, TTC Land (SCR) lỗ đậm nhất lịch sử, ngắt chuỗi 11 quý liên tiếp có lãi

Quý cuối năm 2022, doanh thu thuần của AGG tăng trưởng đột biến gấp 5 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt 5.501 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp đạt 837 tỷ đồng, tăng 4,4 lần.

Do không còn khoản lãi chuyển nhượng khoản đầu tư nhưng cùng kỳ năm trước nên doanh thu tài chính quý này giảm 90%, chỉ đạt 30 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí tai chính tăng 2,2 lần, đạt 111 tỷ đồng, do chi phí lãi vay tăng mạnh và sự xuất hiện của chi phí thu xếp vốn.

Đáng chú ý, chi phí bán hàng trong quý IV/2022 lên tới 577 tỷ đồng, tăng 4,8 lần, do sự tăng mạnh của chi phí hoa hồng môi giới và chi phí nhà mẫu, sự kiện. AGG giải thích sự đột biến của chi phí bán hàng là do công ty thực hiện việc mua lại phần vốn góp của 2 đối tác tại dự án The Sóng, tăng tỷ lệ sở hữu đối với dự án The Sóng lên 99,96%, và do vậy, ghi nhận toàn bộ chi phí bán hàng của dự án này vào báo cáo hợp nhất.

Ngoài ra, công ty cũng ghi nhận toàn bộ chi phí bán hàng của dự án The A cũng như phần còn lại trong khoản mục chi phí bán hàng đến từ việc bàn giao và ghi nhận doanh thu dự án The Standard.

Một điểm đáng kể khác trong quý IV/2022 là khoản lỗ trong công ty liên kết lên tới 158 tỷ đồng. Đây là “cú đấm bồi” vào kết quả kinh doanh của AGG, khiến quý IV, công ty lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh 6,5 tỷ đồng. Và khoản lợi nhuận khác chỉ 4,3 tỷ đồng là không đủ để cứu vãn cho lợi nhuận.

Kết quả là AGG gánh khoản lỗ trước thuế 2,1 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ có lãi 273 tỷ đồng; lỗ sau thuế 103 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ có lãi 221 tỷ đồng.

An Gia (AGG)
AGG đã gây bất ngờ trong quý IV/2022 khi lỗ trước thuế 2 tỷ đồng trong khi doanh thu đạt 5.500 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần cùng kỳ năm trước. Ảnh minh hoạ

Lũy kế năm 2022, doanh thu thuần của AGG đạt 6.188 tỷ đồng, tăng 3,4 lần; lợi nhuận gộp đạt 1.047 tỷ đồng, tăng 2,6 lần. Biên lợi nhuận gộp đạt 16,9%, giảm đáng kể so với mức 22% của năm trước.

Sau khi AGG công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022, trên mạng xã hội, một số nhà đầu tư đặt dấu hỏi về số liệu doanh thu thuần của doanh nghiệp trong năm 2022. Cụ thể, xuyên suốt 3 kỳ báo cáo quý I, II, và quý III/2022, tổng doanh thu lũy kế 3 quý đầu năm đạt 5.465 tỷ đồng. Nếu thêm doanh thu AGG ghi nhận trong quý IV là hơn 5.500 tỷ đồng, thì tổng doanh thu cả năm phải trên 10.000 tỷ đồng, chênh lệch đáng kể với con số 6.188 tỷ đồng nêu trong báo cáo hợp nhất vừa công bố.

Nhà đầu tư băn khoăn là bởi AGG cũng không có giải trình chi tiết về sự khác biệt giữa các con số doanh thu thuần này.

Tuy nhiên, từ giải trình về chi phí bán hàng được hợp nhất tại dự án The Sóng nói trên, không loại trừ khả năng con số doanh thu được trình bày trên báo cáo hợp nhất quý IV/2022 là hệ quả của thương vụ.

Cuối năm 2022, AGG báo lợi nhuận trước thuế giảm 55%, đạt 219 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế giảm 77%, đạt 96 tỷ đồng. Như vậy, doanh nghiệp đã vượt 12,5% mục tiêu doanh thu, nhưng chỉ đạt 19% mục tiêu lợi nhuận.

Phần lớn tài sản nằm ở hàng tồn kho, các khoản phải thu

Về tài sản, tại ngày 31/12/2022, tổng tài sản của AGG đạt 11.098 tỷ đồng, giảm 11% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản có điểm nổi bật là sự gia tăng của các khoản phải thu: ngắn hạn, đạt 3.641 tỷ đồng, tăng 13%; dài hạn đạt 2.089 tỷ đồng, tăng 89%. Trong số này, có 3.144 tỷ đồng là các khoản phải thu về cho vay, 220 tỷ đồng là phải thu tiền lãi.

Hàng tồn kho đạt 3.722 tỷ đồng, giảm 44%, tập trung tại các dự án: The Sóng (75 tỷ đồng), Westgate (2.736 tỷ đồng), The Standard (418 tỷ đồng), River Panorama (40 tỷ đồng), Signial (376 tỷ đồng), Sky 89 (48 tỷ đồng).

Tổng giá trị hàng tồn kho và các khoản phải thu đạt 9.452 tỷ đồng, chiếm 85% tổng tài sản của AGG.

Đáng chú ý, tiền gửi ngân hàng của AGG đạt 789 tỷ đồng, tăng 72% so với đầu năm.

Về nguồn vốn, tại ngày 31/12/2022, nợ phải trả của AGG đạt 8.373 tỷ đồng, giảm 15% so với đầu năm. Trong đó, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 3.106 tỷ đồng, giảm 7%, đều là tiền khách hàng cá nhân mua căn hộ dự án. Nợ vay đạt 1.534 tỷ đồng, giảm 38%. Chi phí lãi vay phải trả là 135 tỷ đồng,

Với vốn chủ sở hữu tại ngày kết năm 2022 là 2.725 tỷ đồng, tăng 2% so với đầu năm, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 3,07 lần, cải thiện hơn so với mức 3,69 lần hồi đầu năm.

Dòng tiền kinh doanh năm 2022 của AGG dương 2.936 tỷ đồng, chủ yếu do giảm hàng tồn kho (3.085 tỷ đồng). Bởi vậy, trong năm, AGG mạnh tay chi cho vay, mua công cụ nợ của đơn vị khác (2.005 tỷ đồng), chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (926 tỷ đồng), khiến dòng tiền đầu tư âm 1.572 tỷ đồng.

Hệ quả là dòng tiền vay/trả tăng vọt, đạt 2.732 tỷ đồng/3.678 tỷ đồng, tăng lần lượt 6 lần và 3,4 lần năm trước. Tuy nhiên, lưu chuyển tiền thuần trong năm vẫn dương 325 tỷ đồng, giúp tiền và tương đương tiền cuối năm tăng lên 722 tỷ đồng, tăng 82% so với đầu năm.

Yến Thanh

Theo: Kinh Tế Chứng Khoán