Tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ V, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, đã phân tích các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản (BĐS), trong đó có kinh tế vĩ mô, pháp lý, quy hoạch - đô thị hóa, tài chính, cung - cầu, niềm tin thị trường và tính minh bạch thông tin. Ông nhận định, thị trường BĐS Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực, song giá nhà vẫn tiếp tục tăng cao do nhiều nguyên nhân.
 |
| Việc hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện tính minh bạch, kiểm soát đầu cơ và điều tiết cung - cầu hợp lý là những giải pháp quan trọng để giúp giá nhà ở Việt Nam phát triển ổn định (hình minh họa) |
Bức tranh thị trường bất động sản: Phục hồi nhưng còn thách thức
Theo TS. Cấn Văn Lực, kinh tế Việt Nam năm 2024 - 2025 duy trì tăng trưởng khá cao, với lạm phát và lãi suất trong tầm kiểm soát. Đặc biệt, đầu tư công đang đóng vai trò quan trọng khi Việt Nam có tỷ lệ đầu tư công cao nhất Đông Nam Á, tương đương 7 - 8% GDP. Sự đột phá về thể chế, cải cách tổ chức bộ máy và chính sách hạ tầng cũng góp phần tạo động lực mới cho thị trường.
Các chỉ số cho thấy sự phục hồi rõ nét: GDP hoạt động kinh doanh BĐS năm 2024 tăng 3,34%, trong khi ngành xây dựng tăng 7,78%. Nguồn cung nhà ở thương mại mới tiếp tục mở rộng, đất nền phục hồi tích cực hơn so với giai đoạn 2021 - 2024. Lĩnh vực BĐS du lịch – nghỉ dưỡng cũng ghi nhận những tín hiệu khả quan, đặc biệt là condotel.
Số lượng khu công nghiệp tại Việt Nam đã tăng từ 397 khu năm 2021 lên 431 khu vào năm 2024, trong đó 301 khu đang hoạt động, chiếm 71% tổng số KCN. Tỷ lệ lấp đầy cũng có xu hướng gia tăng.
Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS niêm yết giảm 1,5%, trong khi cổ phiếu BĐS mất 1,9% do chi phí tăng mạnh 3,2%, bao gồm giải phóng mặt bằng, nợ vay, v.v. Ngoài ra, tính minh bạch trong đấu giá đất và chính sách tài chính vẫn còn nhiều bất cập, làm gia tăng áp lực lên giá nhà.
6 nguyên nhân khiến giá nhà tiếp tục tăng cao
TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà ở tăng cao, bao gồm yếu tố:
Vướng mắc pháp lý và tâm lý e ngại trách nhiệm: Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, nhiều dự án gặp khó khăn trong cấp phép, khiến nguồn cung nhà ở bị hạn chế.
Chi phí đầu vào tăng cao: Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và đầu tư xây dựng đều gia tăng mạnh, đẩy giá nhà lên cao.
Cung - cầu mất cân đối: Phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nguồn cung nhà trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng, khiến mặt bằng giá chung bị đẩy lên.
Tình trạng "thổi giá, làm giá" diễn ra phổ biến: Hiện tượng đầu cơ, thao túng thị trường, đặc biệt trong các phiên đấu giá đất, khiến giá BĐS bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.
Đầu cơ vẫn phổ biến: Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, năm 2024 có 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ dưới 1 năm, cho thấy tâm lý lướt sóng, đầu cơ vẫn chi phối thị trường.
Chưa áp thuế bất động sản hợp lý: Thuế chuyển nhượng BĐS còn thấp, chưa có chính sách đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản, tạo điều kiện cho đầu cơ gia tăng.
Với bối cảnh thị trường hiện nay, việc hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện tính minh bạch, kiểm soát đầu cơ và điều tiết cung - cầu hợp lý là những giải pháp quan trọng để giúp giá nhà ở Việt Nam phát triển ổn định, tránh nguy cơ tăng giá quá mức trong tương lai.
 | Các "ông lớn" địa ốc Vingroup, Novaland, Sungroup... hội tụ cùng bàn chiến lược phát triển nhà ở xã hội 2025 Loạt doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản như Vingroup, Novaland, Sungroup… tham gia Hội nghị bàn về chiến lược phát triển nhà ở ... |
 | Đề xuất hỗ trợ người 18-45 tuổi vay mua nhà lần đầu với lãi suất thấp, thời hạn tới 15 năm Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị lên Chính phủ và các bộ, ngành về giải pháp thúc đẩy phát ... |
 | Sẽ có gói tín dụng ưu đãi nhà ở cho người không quá 35 tuổi? Tại hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Ngân hàng ... |
Nguyễn Thanh