VNDirect: Hệ số thanh toán lãi vay của doanh nghiệp BĐS 'chạm đáy' 10 năm

VNDirect dự báo toàn thị trường có khoảng 37.640 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong quý II/2023 (tăng 306% so với cùng kỳ năm ngoái) và 65.905 tỷ đồng đáo hạn (tăng 13% cùng kỳ) vào nửa cuối 2023.

Trong báo cáo mới phát hành về ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết, tính đến giữa tháng 2/2023, đã có 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên những lo ngại về thanh khoản.

VNDirect ước tính, năm 2023 có khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn, trong đó chiếm 90% đến từ các doanh nghiệp bất động sản. Đây là áp lực không hề nhỏ, đồng thời nhóm chuyên gia ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011- 2013, điều này cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao như thời điểm năm 2011.

Ở báo cáo trước đó, VNDirect dự báo toàn thị trường có khoảng 37.640 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong quý II/2023 (tăng 306% so với cùng kỳ năm ngoái) và 65.905 tỷ đồng đáo hạn (tăng 13% cùng kỳ) vào nửa cuối 2023.

Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực, VNDirect cho rằng những chính sách Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường bất động sản nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Cụ thể, giải pháp được nêu tại dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững (ngày 17/2), bao gồm: đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn; tiếp tục cấp tín dụng với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay; đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-2016).

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. Đó là những yếu tố giúp doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới.

Đi kèm với đó, VNDirect cũng nhấn mạnh về việc khôi phục niềm tin của người mua nhà - một vấn đề cấp thiết để thị trường bất động sản có thể "đảo chiều".

VNDirect dự báo, hiện tại định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. Tuy nhiên, giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn.

Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường bất động sản, song thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngõ. Bên cạnh đó, các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn như đã đề cập ở trên nếu được thực hiện, sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần.

Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.