First Real (FIR): Hiện tượng 'lạ' của TTCK và nỗi băn khoăn về chất lượng tài sản

Chủ tịch VPCORP: Cơ hội đầu tư BĐS rực sáng ở các khu đô thị vệ tinh TP.HCM

Lực đẩy cho cổ phiếu

Năm 2022, trong bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam lao dốc mạnh (chỉ số VN-Index từ vùng lịch sử hơn 1.500 điểm, đến cuối năm đã giảm trên 30% xuống còn khoảng 1.000 điểm), nhiều cổ phiếu bất động sản theo đó đã giảm giá rất sâu (có mã mất tới 50-90% giá trị), thì cổ phiếu FIR của Công ty CP Địa ốc First Real lại diễn biến ngược dòng, xuất sắc trở thành một trong số mã cổ phiếu có mức tăng mạnh nhất thị trường.

Ước tính, cổ phiếu FIR đã tăng 76,8% từ mức 26.757 đồng/đơn vị (mức đáy chốt phiên 17/1/2022) lên 47.300 đồng/đơn vị (giá đóng cửa ngày 30/12/2022).

Lực đẩy cho giá cổ phiếu FIR tăng cao đến từ kết quả kinh doanh khả quan trong năm tài chính vừa qua (1/10/2021 - 30/9/2022). Cụ thể, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đều tăng trưởng ấn tượng so với cùng kỳ năm trước; lần lượt tăng 96% và 186% lần, đạt 384,5 tỷ đồng và 114,5 tỷ đồng. Với kết quả này, doanh nghiệp đã hoàn thành 85% mục tiêu doanh thu và 95% chỉ tiêu lợi nhuận năm 2022.

Cổ phiếu FIR của First Real vẫn tăng phi mã dù thị trường chứng năm 2022 lao dốc mạnh.

Theo giới quan sát, yếu tố nữa trợ lực cho giá cổ phiếu FIR tăng "phi mã" là “game” tăng vốn trong năm 2022. Cụ thể, hồi tháng 5/2022, Fisrt Real đã phát hành 13,52 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, giá phát hành là 15.000 đồng/cổ phiếu. Tổng số tiền huy động được là 202,8 tỷ đồng, sử dụng vào mục đích thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các lô dự án Khu dân cư An Phú (phường An Phú, TP. Tam Kỳ, Quảng Nam), do Công ty CP Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam làm chủ đầu tư.

Đây là lần tăng vốn thứ 5 kể từ khi thành lập (năm 2014) của First Real. Xuất phát điểm là một công ty môi giới với vốn điều lệ vỏn vẹn 9 tỷ đồng, trải qua 9 năm thành lập, First Real đã có quá trình tăng vốn thần tốc - tức tăng 222,1 lần, đạt 446,2 tỷ đồng vào năm 2022.

Theo đó, doanh nghiệp địa ốc này đã thực hiện lần tăng vốn đầu tiên vào năm 2016 khi phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ từ 2 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng; lần 2 năm 2017 thực hiện phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn lên 130 tỷ đồng; lần 3 thực hiện phát hành cổ phiếu từ nguồn vốn chủ sở hữu để tăng vốn lên gần 208 tỷ đồng; lần 4 thực hiện phát hành cổ phiếu để trả cổ tức và tăng vốn lên 270,4 tỷ đồng và lần 5 là vào tháng 5/2022 (như đã nêu ở trên).

Ngoài ra, trong năm 2022, người nội bộ của FIR cũng liên tục mua vào cổ phiếu. Đối với nhà đầu tư, đây là động thái hỗ trợ nhiều về mặt tâm lý cho giá cổ phiếu FIR.

Đáng nói, trong năm qua, cổ phiếu FIR từng bị đưa vào diện cảnh báo. Cụ thể, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) quyết định đưa cổ phiếu FIR vào diện cảnh báo kể từ ngày 16/6/2022. HOSE cho biết nguyên nhân là First Real chưa họp đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên quá 6 tháng kể từ ngày kết thúc năm tài chính, thuộc trường hợp bị cảnh báo theo quy định.

Tuy nhiên, chỉ chưa đầy 1 tháng sau, HOSE đưa cổ phiếu FIR ra khỏi diện chứng khoán bị cảnh báo kể từ ngày 5/7. Lý do là công ty đã tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2022 vào ngày 30/6/2022, khắc phục được nguyên nhân đưa chứng khoán vào diện cảnh báo.

Điểm gợn về chất lượng tài sản

Mặc dù có kết quả kinh doanh ấn tượng và giá cổ phiếu đẹp, nhưng tình hình tài chính của First Real không hoàn toàn lành mạnh, nếu không muốn nói còn khá nhiều điểm gợn về chất lượng tài sản cũng như dòng tiền.

Về tài sản, tại ngày 30/9/2022, tổng tài sản của công ty đã tăng gấp 2 lần so với đầu năm, đạt 1.303 tỷ đồng, chủ yếu do tăng tài sản ngắn hạn (tăng 2,3 lần, đạt 1.174 tỷ đồng).

Trong cơ cấu tài sản của công ty đáng chú ý là sự gia tăng mạnh mẽ của hàng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn. Cụ thể, hàng tồn kho tăng 4 lần, đạt 371 tỷ đồng (trong đó, 296 tỷ đồng tập trung tại dự án Khu dân cư An Phú); khoản phải thu ngắn hạn tăng 85%, đạt 751 tỷ đồng.

Như vậy, tổng giá trị hàng tồn kho và khoản phải thu ngắn hạn lên tới 1.122 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản, thể hiện phần nào về chất lượng tài sản của doanh nghiệp.

Xuyên suốt nhiều năm qua, các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho luôn chiếm tỷ trọng rất cao trong cơ cấu tổng tài sản của First Real. Chẳng hạn giai đoạn 2018-2021, giá trị hàng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn lần lượt đạt 87%, 67%, 72% và 78% tổng tài sản.

Việc duy trì hàng tồn kho và các khoản phải thu lớn đã ảnh hưởng trực tiếp tới dòng tiền của First Real. Kể từ năm 2016 tới nay, chỉ có 2 năm (2019 và 2020) ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương, còn lại dòng tiền kinh doanh âm triền miên. Năm 2022, dòng tiền kinh doanh âm nặng tới 292 tỷ đồng trong khi cùng kỳ âm 44 tỷ đồng.

Để bù đắp thâm hụt dòng tiền, ngoài phương án phát hành cổ phiếu tăng vốn, First Real đã tăng cường vay mượn. Dòng tiền vay/trả năm 2022 của công ty đã tăng rất mạnh, lần lượt đạt 421 tỷ đồng/155 tỷ đồng, tăng 3 lần và 61%.

Về nguồn vốn, tại ngày kết thúc năm tài chính 2022, nợ vay của First Real cũng tăng mãnh liệt hơn 4 lần so với đầu năm, đạt 346,5 tỷ đồng. Các khoản vay ngân hàng này phần lớn được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại dự án Khu dân cư An Phú. Tuy nhiên, điểm tích cực ở First Real đó là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiếm hoi không phát hành trái phiếu trên thị trường.

Xem thêm Phác họa Delta Group - nhà thầu trúng gói xây lắp hơn 600 tỷ đồng tại Bệnh viện Nhi Trung ương