Bán tài sản để cơ cấu nợ: Doanh nghiệp BĐS ‘trở đi mắc núi, trở về mắc sông’

GS Đặng Hùng Võ: 'Khó giải cứu bất động sản bằng biện pháp vốn'

Không biết bán cho ai

Kể từ khi hội nghị tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức hồi thượng tuần tháng 2 kết thúc, bán tài sản để cơ cấu nợ đã trở thành một trong những chủ đề được thảo luận rộng rãi trong giới đầu tư – kinh doanh bất động sản.

Thực tế cho thấy, một số tập đoàn bất động sản lớn đã lên ý tưởng, kế hoạch thanh lý, chuyển nhượng dự án. Điển hình là Novaland (HoSE: NVL), Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) gần đây cho biết “đại gia” này đang “cân nhắc khả năng bán bớt tài sản”.

Khảo sát của Kinh tế Chứng khoán thậm chí còn ghi nhận có những trường hợp đã tìm kiếm đối tác chuyển nhượng ngay từ quý IV/2022, chẳng hạn như tập đoàn T có quy mô tài sản nghìn tỷ nằm tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Tập đoàn này là nhà phát triển các dự án quy mô nhỏ và vừa tại các địa phương phía Bắc. Tuy nhiên, trong khoảng 1 năm trở lại đây, một loạt dự án của tập đoàn này đều rơi vào cảnh ách tắc, “đứng hình”, khiến hàng trăm tỷ đồng bị chôn chặt.

Trong khi đó, tập đoàn T lại không còn khả năng vay ngân hàng, thị trường bất động sản đóng băng cũng “chặt đứt” khả năng huy động vốn từ người mua. Tình thế bi đát khiến lãnh đạo tập đoàn này phải gõ cửa khắp nơi để xin bán dự án.

Nhưng việc bán dự án không diễn ra suôn sẻ. Nguyên nhân là trên thị trường hiện nay không có nhiều người mua. Số có khả năng mua lại yêu cầu rất cao về điều kiện dự án, như phải hoàn thành các thủ tục pháp lý, phải xong giải phóng mặt bằng, hoặc khả thi giải phóng mặt bằng; trong khi đó các dự án của tập đoàn T lại hầu như mới chỉ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc mới manh nha giải phóng mặt bằng.

Khó khăn trong huy động nguồn vốn đã khiến nhiều doanh nghiệp BĐS tính đến phương án bán tài sản để cơ cấu nợ. Song việc bán tài sản lại không dễ dàng. Ảnh minh hoạ

Đây cũng là thực tế chung mà nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đối diện: muốn bán dự án/tài sản, nhưng bên mua yêu cầu quá cao nên không bán được.

Một nhà môi giới M&A có tiếng tăm tại Hà Nội cho biết công ty của ông đang đại diện cho một nhóm nhà đầu tư “đi săn” dự án tại các thành phố lớn. Nhóm nhà đầu tư này có 2.000 - 3.000 tỷ đồng tiền mặt, sẵn sàng mua các dự án hỗn hợp cao tầng, khu đô thị, khu dân cư có quy mô 1ha, 3ha, 5ha, 10ha, 50ha tại các Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh thành xung quanh hai thành phố này. Tuy nhiên, điều kiện của bên mua không hề dễ chịu: dự án phải ở khu vực đông dân, hồ sơ pháp lý sẽ xét riêng từng trường hợp, nhưng đặc biệt là phải xong giải phóng mặt bằng hoặc khả thi giải phóng mặt bằng.

Như vậy, có thể thấy, việc đặt ra vấn đề doanh nghiệp bất động sản cần bán dự án/tài sản để cơ cấu nợ không khác gì một kiểu “đánh đố”, nếu như các thủ tục pháp lý không được thúc đẩy, hoàn thiện. Đó cũng là lý do mà Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã nhiều lần khẳng định 70% khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là khó khăn pháp lý và kiến nghị Chính phủ tháo gỡ khó khăn này cho cộng đồng doanh nghiệp.

"Vuốt mặt phải nể mũi"

Ngoài vấn đề pháp lý, một trở ngại khác của doanh nghiệp bất động sản khi muốn bán tài sản/dự án để cơ cấu nợ là giá bán. Về lý thuyết, muốn bán nhanh thì phải bán rẻ, như một lãnh đạo ngân hàng thương mại cổ phần từng gợi ý “nếu 10 đồng không bán được thì bán 6 đồng thôi”. Tuy nhiên, việc hạ giá cũng không phải cứ muốn là được.

Nguyên nhân là phần lớn các chủ đầu tư dự án bất động sản đều thế chấp dự án cho khoản vay vốn tại ngân hàng hoặc làm tài sản bảo đảm trái phiếu. Do đó, việc hạ giá để bán dự án đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải bổ sung tài sản thế chấp/bảo đảm. Đây là việc “bất khả” với số đông doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Bên cạnh đó, mỗi doanh nghiệp bất động sản thường có các “nhà đầu tư ruột”, những người đã mua sản phẩm của doanh nghiệp từ rất sớm. Việc doanh nghiệp giảm giá sẽ làm phương hại tới quyền lợi của các nhà đầu tư này và gây ra hệ lụy trong dài hạn với doanh nghiệp bất động sản.

Ba là việc giảm giá cũng có giới hạn. Doanh nghiệp khó lòng giảm giá dự án xuống đến “vùng chết”, vì giảm quá mạnh cũng không khác gì tuyên bố phá sản và thanh lý tài sản.

Mặt khác, việc bán dự án/tài sản cũng chỉ là phương án cuối cùng được tính đến, bởi quá trình bán diễn ra khá lâu, với nhiều thủ tục phức tạp, không thể mang lại dòng tiền ngay lập tức cho doanh nghiệp – vốn dĩ đang cơn trong khát tiền nghiêm trọng.

Giải pháp khả dĩ hơn hiện nay được giới đầu tư mong đợi là nhà nước có thể giảm được mặt bằng lãi suất, song song với việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho những dự án có tính khả thi cao, từ đó củng cố lòng tin và kích thích dòng tiền trong dân quay trở lại thị trường. Khi doanh nghiệp có được dòng tiền này, các dự án sẽ chạy được. Hiệu ứng domino sẽ giúp cả thị trường chuyển động theo, dần dần rút được chân khỏi vũng lầy khủng hoảng.

Các chuyên gia dự báo, nếu các chuyển động chính sách được thực hiện nhanh, từ quý III năm nay, thị trường có thể bắt đầu có “hơi ấm” và đến đầu năm 2024 sẽ có phục hồi tích cực. Ngược lại, nếu mọi việc chậm trễ, thị trường nhiều khả năng sẽ còn chìm đắm trong thời gian dài. Và hệ quả là nhiều dự án, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể rơi vào tay khối ngoại với giá rẻ mạt trong giai đoạn tới.