Vì đâu hàng loạt dự án bất động sản gặp khó khăn, chậm triển khai?

Một phần nguyên nhân khiến hàng trăm dự án, khu đô thị gặp khó trong công tác triển khai đến từ khâu định giá.

Theo dữ liệu của một số đơn vị thống kê, hiện nay, TP.HCM đang ghi nhận khoảng trên 80% trong số 180 dự án nhà ở, khu đô thị đang gặp những khó khăn trong quá trình triển khai; tại Hà Nội là 50% trên 170 dự án, khu đô thị; Đà Nẵng 60% trên 75 dự án; Hải Phòng 30% trên 65 dự án; Cần Thơ 40% trên 79 dự án...

Lý giải nguyên nhân của vấn đề này, Bộ Xây dựng cho rằng, do các cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường. Nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai thực hiện.

Một nguyên nhân đáng chú ý khác, là nguồn vốn tín dụng. Các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả khi đối với trường hợp có tài sản đảm bảo. Lý do là các ngân hàng hết hạn mức cho vay đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Khách hàng (tổ chức, cá nhân) mua bất động sản không được giải ngân cho vay, thậm chí trước đó đã ký hợp đồng thỏa thuận cho vay của ngân hàng dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư. Lý do là các ngân hàng hết hạn mức cho vay và thận trọng hơn, hạn chế, giảm tỷ lệ cho vay đối với bất động sản.

Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng (Ngân hàng Nhà nước thực hiện tăng lãi suất điều hành 2 đợt vào 21/9 và 2/11; trái ngược với năm 2020-2021 hạ lãi suất điều hành 3 đợt) cũng tạo thêm khó khăn trong huy động nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án bất động sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai dự án cũng như cân đối dòng tiền hoạt động. Nguyên nhân là Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), đồng thời ghi nhận một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành TPDN bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư.

Thông tin từ Bộ Tài chính cho biết, tính đến 28/10/2022, khối lượng TPDN phát hành khoảng 329.000 tỷ đồng. Khối lượng phát hành TPDN giảm dần theo từng quý (quý I khoảng 135.000 tỷ đồng, quý II khoảng 122.000 tỷ đồng, quý III khoảng 66.000 tỷ đồng).

Đáng chú ý, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn hàng trăm nghìn tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp có lượng phát hành mấy chục nghìn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023.

"Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới", Bộ Xây dựng đánh giá.