Tín dụng tăng trưởng cao, vì đâu doanh nghiệp bất động sản vẫn khát vốn?

Lãi vay 'ngáng chân' người mua nhà

Khó vì đâu?

Chia sẻ với Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có quy mô nghìn tỷ tại Hà Nội cho biết suốt từ năm ngoái tới nay, doanh nghiệp này lâm vào cảnh khát tiền nghiêm trọng. Nguyên do là doanh nghiệp không thể vay được vốn ngân hàng, không phát hành được trái phiếu, không IPO được vì thị trường chứng khoán sụt giảm và cũng không bán được hàng do thị trường bất động sản gần như đóng băng.

“Chỉ còn một cách là bán dự án, nhưng việc này cũng không hề dễ. Người mua đã ít, yêu cầu lại còn rất cao. Các dự án của chúng tôi mới chỉ xong được một phần thủ tục và đang vướng giải phóng mặt bằng, trong khi yêu cầu của bên mua luôn là hoàn thiện pháp lý và sạch sẽ về mặt bằng”, vị lãnh đạo này nói.

Chia sẻ thêm về việc khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, lãnh đạo doanh nghiệp trên cho biết, quy trình làm dự án bất động sản là doanh nghiệp ứng tiền trước để địa phương giải phóng mặt bằng, sau đó địa phương sẽ cấn trừ số tiền ứng trước đó vào tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp. Tuy nhiên, bi kịch xảy ra khi việc giải phóng mặt bằng chậm trễ. Số tiền mà doanh nghiệp ứng trước cho địa phương bị “đóng băng”, trong khi đây là tiền vay ngân hàng. Hậu quả là doanh nghiệp vừa không có dự án để triển khai, vừa phải trả lãi vay cho ngân hàng, đồng thời hết cửa để vay tiếp.

“Chỉ khi nào giải phóng mặt bằng xong, ngân hàng mới tiếp tục giải ngân. Nhưng bao giờ mới giải phóng mặt bằng xong thì chúng tôi không biết. Trong khi đó, chúng tôi vẫn phải trả lãi khoản vay của ngân hàng, điều này khiến ngân quỹ của doanh nghiệp bị sụt giảm”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên chua chát.

Tín dụng bất động sản đã tăng khá mạnh trong năm qua, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản lại không thể tiếp cận được. Ảnh minh hoạ

Một tập đoàn bất động sản khác cũng rơi vào cảnh không tiếp cận được khoản cho vay của ngân hàng, nhưng nguyên nhân lại là do khó khăn trong việc trả nợ cũ. “Trước đây, chúng tôi vay khá nhiều để mở rộng đầu tư, nhưng do thị trường bất động sản đóng băng, việc bán hàng không hiệu quả, thị trường trái phiếu lại chao đảo khiến chúng tôi khó khăn trong việc thu xếp nguồn vốn để trả nợ ngân hàng. Vì thế, các ngân hàng không cho vay tiếp”.

Theo vị đại diện của tập đoàn này, lãnh đạo tập đoàn cũng đã tính tới phương án hoán đổi nợ ngân hàng thành cổ phần tại các dự án bất động sản. Tuy nhiên, phương án này tới nay vẫn chưa có được sự đồng thuận cuối cùng.

Có thể nói tình cảnh của các doanh nghiệp nêu trên là những điển hình của thực trạng “khát vốn” đã diễn ra trên toàn thị trường bất động sản thời gian qua. Doanh nghiệp bị từ chối cho vay bởi không đáp ứng được “chuẩn” cho vay của các ngân hàng.

Theo các doanh nghiệp, ngành ngân hàng cần xem xét tới hoàn cảnh thực tế của ngành bất động sản, khi các doanh nghiệp gặp phải những tình cảnh “bất khả kháng”, các sự kiện “thiên nga đen”. Đơn cử về pháp lý, việc ách tắc thủ tục hay vướng mắc trong giải phóng mặt bằng không phải lỗi của doanh nghiệp và cũng nằm ngoài khả năng quyết định của doanh nghiệp. Việc đặt điều kiện cho vay là dự án đủ pháp lý, có sản phẩm tốt, có cầu thực… của các ngân hàng không khác gì một sự đánh đố với các doanh nghiệp bất động sản hiện tại, bởi theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong 2 năm qua, toàn quốc có hàng nghìn dự án “đứng hình” vì vấn đề pháp lý với tổng giá trị lên tới 30 tỷ USD và theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là khó khăn pháp lý.

Bởi vậy, các các doanh nghiệp cho rằng điều quan trọng hiện nay là hai bên cần tìm ra giải pháp khả thi, thay vì “thân ai nấy lo”, bởi ngân hàng và bất động sản đều đang ngồi chung một con thuyền.

Tín dụng bất động sản đổ vào đâu?

Mặc dù doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay ngân hàng, nhưng thực tế lại cho thấy tín dụng bất động sản năm 2022 đã tăng rất mạnh mẽ (24,27%) và chiếm tới 21% tổng dư nợ toàn hệ thống. Vậy tín dụng đó đã chảy đi đâu?

Khảo sát một số ngân hàng thương mại cỡ lớn, có thể thấy đa phần tín dụng bất động sản trên là cho vay cá nhân. Chẳng hạn BIDV cho vay bất động sản 275 nghìn tỷ đồng nhưng cho cá nhân vay tới 217 nghìn tỷ đồng; Techcombank cho vay bất động sản 300 nghìn tỷ đồng (chiếm 70%) nhưng có tới 190 nghìn tỷ đồng là cho cá nhân vay…

Việc cho cá nhân vay cố nhiên là tốt, song không bền, bởi khi lãi suất cho vay tăng lên, sức vay sẽ giảm sút. Thực tế cũng cho thấy từ quý IV/2022 tới nay, việc cho vay đã chậm lại. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản lại chống chịu tốt hơn với lãi vay. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng thẳng thắn rằng họ không sợ lãi vay tăng thêm vài điểm %, chỉ sợ không có vốn để vay.

Vốn vay ngân hàng là một nguồn rất quan trọng với thị trường bất động sản, bởi dòng vốn trái phiếu dù đã tăng mạnh vẫn chỉ bằng một phần của vốn ngân hàng, trong khi vốn người mua chỉ mang tính hỗ trợ và bản chất cũng đến từ vốn vay ngân hàng. Việc doanh nghiệp không hoặc rất khó tiếp cận vốn vay ngân hàng là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản trên thị trường bất động sản sụt giảm mạnh và gây ra cơn khủng hoảng 10 năm mới có một lần này.

Theo TS Cấn Văn Lực, tỷ trọng 21% của dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng không phải là mức cao. Trên thế giới, nhiều nền kinh tế lớn còn có tỷ trọng cao hơn thế, ví dụ Mỹ 29%, Trung Quốc 29%, Đài Loan 32%... Bởi vậy, hoàn toàn có thể xem xét về việc gia tăng thêm cho vay bất động sản, không chỉ để giải quyết nhu cầu trước mắt mà còn tăng lực cho thị trường này trong giai đoạn tiếp theo.

Xem thêm Nghị định 08 - 'lối thoát hiểm' cho doanh nghiệp bất động sản