Tìm kiếm giải pháp bền vững phát triển nguồn vốn bất động sản

Các diễn giả tham gia Tọa đàm

Doanh nghiệp bất động sản cạn vốn, tồn kho, nợ đọng

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95%. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Chia sẻ thông tin tại buổi tọa đàm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia, vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng 5,32%) – tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần.

Tuy nhiên, thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019 - 2020.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn. Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực phát biểu tại Tọa đàm

Tại tọa đàm, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp gần đây đang là một điều nhức nhối, là dư cung, thừa nguồn và thiếu vốn. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng, vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là dư cung, thừa nguồn và thiếu vốn. Nhiều dự án "đắp chiếu" do chủ đầu tư không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, nó làm tăng sự mất cân đối cung - cầu bất động sản, dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,…Vì vậy, phải kiểm soát rủi ro của thị trường bất động sản. Và thị trường chỉ có thể tăng trưởng khi kiểm soát được rủi ro.

Rủi ro vỡ nợ trái phiếu bất động sản

Phát biểu tại tọa đàm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho biết, một vấn đề cấp bách trên thị trường bất động sản hiện nay là số lượng các dự án bất động sản đang bỏ hoang do chưa hoàn thiện thủ tục, do thiếu vốn hoặc cả hai yếu tố trên đang rất lớn, cần phải có biện pháp để khơi thông nguồn cung. Một số vấn đề pháp lý như sửa luật đất đai… còn cần thời gian, nhưng một số nút thắt khác có thể làm nhanh để tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ tại Tọa đàm

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, cần thiết sửa đổi nhanh Nghị định 153/2020/NĐ-CP để phục hồi thị trường TPDN đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm.

“Trong những năm gần đây, quy mô thị trường TPDN có tốc độ tăng trưởng khá cao, khoảng 30-35%/năm. Giả sử dư nợ TPDN toàn nền kinh tế hiện tại là 1,4 triệu tỷ, với tốc độ tăng 35%/năm (nghĩa là sau 2 năm tăng gấp đôi, sau 6 năm tăng gấp 8 lần), thì đến năm 2028 thị trường này sẽ có quy mô lên tới 11,2 triệu tỷ. Trong đó, 60% dùng cho bất động sản, đủ đáp ứng nhu cầu vốn phát triển dự án mà không cần tới tín dụng ngân hàng”, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết.

Trong kịch bản này, tín dụng ngân hàng khi đó chỉ dành cho vay người mua nhà là chủ yếu. Tuy nhiên, TPDN, nhất là TPDN bất động sản đang đứng trước rủi ro lớn sau các vụ việc đơn lẻ gần đây như vụ Tân Hoàng Minh và sự chậm trễ của việc bổ sung sửa đổi Nghị định 153. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành TPDN ước gần 200 nghìn tỷ, mà chủ yếu đối tượng phát hành là các ngân hàng (gần 105 nghìn tỷ, tương đương 52,5%). TPDN bất động sản ước chỉ khoảng gần 45 nghìn tỷ đồng, tương đương 22,5%. Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường TPDN bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn.

“Nói cách khác, một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ TPDN. Rủi ro có thể khá lớn cho toàn bộ thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung bao gồm cả thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Mặt khác, chưa thấy các cơ quan chức năng phân tích và công bố kết quả đánh giá khả năng vỡ nợ TPDN và các biện pháp hạn chế hoặc xử lý tình trạng này nếu xảy ra (Thái Lan và Trung Quốc hiện đã có khung chính sách về vấn đề này).

“Các doanh nghiệp bất động sản cần chấm dứt tình trạng thổi giá (trong khi cơ quan quản lý thị trường, cơ quan chống hạn chế cạnh tranh… cần vào cuộc) để đưa giá cả về mặt bằng thực, tạo lòng tin cho nhà đầu tư tiếp tục bỏ tiền vào khu vực này và mang lại hiệu quả thực sự. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang… nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt”, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết.

Cần thiết xếp hạng tín nhiệm để minh bạch thị trường

Xếp hạng tín nhiệm danh nghiệp, một trong những phương pháp giúp thị trường minh bạch thông tin, góp phần phát triển thị trường vốn. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, ngoài pháp lý, xếp hạng tín nhiệm cũng là một vấn đề hết sức quan trọng.

“Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn, dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu hơn là trình độ quản trị, các dự án trong quá khứ và trong tương lai, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ họ chỉ nhìn vào xếp hạng thôi. Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Một số nhà đầu tư cảm thấy đi trong sương mù có cái hay của nó nhưng thực tế đó là vì chúng ta chưa thấu hiểu được cái minh bạch”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings

Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings cho hay, việc xếp hạng tín nhiệm phục vụ cho đa mục đích, giúp doanh nghiệp tiếp cận đa dạng hóa nguồn vốn, nguồn đầu tư, chủ động trong cân đối nguồn lực.  Tuy nhiên, thực trạng về việc Xếp hạng tín nhiệm ở Việt Nam trong thời gian qua còn nhiều khó khăn, tồn tại.

Đơn cử, phần lớn các tổ chức phát hành trên thị trường chưa thật sự hiểu rõ và quan tâm đến các lợi ích tổng thể của việc xếp hạng tín nhiệm, đối với chiến lược phát triển doanh nghiệp nói chung cũng như việc chủ động thực hiện chiến lược đa dạng hoá trong việc thu hút các nguồn lực đầu tư trên thị trường thông qua các kênh vốn từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu quốc tế và trong nước, hoạt động M& A, hợp tác đầu tư và phát triển kinh doanh,… Vì vậy, số lượng các tổ chức phát hành thực hiện xếp hạng còn rất hạn chế.

Mặt khác, phần lớn các tổ chức tài chính, doanh nghiệp Việt Nam đều chỉ đạt được mức xếp hạng từ mức BB+ trở xuống, tức là thuộc danh mục nhóm đầu cơ (rất hiếm khi có tổ chức phát hành nào đạt mức xếp hạng cao hơn bậc xếp hạng quốc gia).

Trong khi đó, tài sản đảm bảo của các trái phiếu phát hành hành trên thị trường Việt Nam trong thời gian vừa qua cho thấy, hầu hết đều là các tài sản của các dự án hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của các doanh nghiệp nên các tài sản này rất có thể sẽ có nhiều biến động trong các điều kiện thị trường tác động tiêu cực và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Khi có tổ chức xếp hạng trong nước, nhà đàu tư chỉ cần đọc kết quả là biết độ rủi ro ở mức nào. Nhà đầu tư càng có nhiều thông tin, độ tin cậy càng cao, khuyến khích họ đầu tư, tạo cầu xã hội càng lớn.

Ông Phùng Xuân Minh đã đưa ra 5 giải pháp nâng cao chất lượng trái phiếu doanh nghiệp. Thứ nhất, thông tin giao dịch thị trường phải được quản lý, giám sát chặt chẽ, tăng tính công khai minh bạch và bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư.

Thứ hai, các tổ chức phát hành và trái phiếu cần phải được quy định bắt buộc xếp hạng tín nhiệm. Trên cơ sở đó, có thể phân định rõ chất lượng tín nhiệm của từng loại hình tổ chức phát hành và các trái phiếu, theo chuẩn mực và tiêu chí đánh giá ở các mức đầu tư hay là đầu cơ để các nhà đầu tư trên thị trường tham khảo, quyết định đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro đầu tư.

Thứ ba, từng bước tạo lập và hình thành tập quán văn hoá xếp hạng tín nhiệm của hệ thống doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, phù hợp với các khuyến nghị của các tổ chức định chế tài chính quốc tế có uy tín như Ngân hàng thế giới (IMF), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB); đồng thời phù hợp với thông lệ quản lý và kinh nghiệm phát triển thị trường ở các quốc gia tiên tiến.

Thứ tư, Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng. Đối với các hoạt động giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cần phải được quản lý thành thị trường giao dịch có tổ chức.

Đồng thời, phải phát triển thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp nhằm tăng tính thanh khoản cho việc giao dịch chuyển đổi trái phiếu. Bộ Tài chính đang thực hiện các chính sách thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp tập trung.

Thứ năm, Nhà nước cần khuyến khích và tiến tới có các chính sách quy định bắt buộc các doanh nghiệp áp dụng chế độ kế toán, theo chuẩn mực của quốc tế (IFRS). Các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải cung cấp các bản cáo bạch hoặc là cam kết sử dụng các nguồn vốn huy động đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu và tuân thủ tuyệt đối việc công bố thông tin đầy đủ, rõ ràng và kịp thời theo quy định của pháp luật.