Sự cần thiết xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và một số góp ý hoàn thiện

Tóm tắt: Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là dự án Luật quan trọng, được cử tri, Nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong cả nước rất quan tâm. Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản và quản lí chặt chẽ thị trường này¹. Để đưa Nghị quyết của Đảng vào cuộc sống, cũng như bảo đảm tính khả thi, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bài viết sẽ cung cấp thêm thông tin về sự cần thiết xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đưa ra một số góp ý hoàn thiện dự thảo Luật quan trọng này.

Từ khóa: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); nghị quyết của Đảng; sửa đổi, bổ sung; sự cần thiết; tính khả thi, tính thống nhất; hệ thống pháp luật.

THE NEED TO DEVELOP THE REAL ESTATE BUSINESS LAW (AMENDED) AND RECOMMENDATIONS FOR COMPLETION

Abstract: The Real Estate Business Law Project (amended) is an important law project, which is of great interest to voters, people and real estate businesses throughout the country. This law project passed by the National Assembly will contribute to removing bottlenecks, healthy development of the real estate market and strictly managing this market. In order to bring the Party's Resolutions into life, as well as ensure the feasibility and consistency of the legal system, within the scope of this article, we provide more information on the need to develop the Real Estate Business Law (amended) and have 02 comments to complete this important draft Law.

Keywords: The draft Law on Real Estate Business (amended); Resolutions of the Party; amend and supplement; the need; feasibility, consistency; law system.

I. Sự cần thiết xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

1. Thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lí cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lí cho thị trường bất động sản vận hành. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định đầy đủ, cụ thể về: Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, nguyên tắc kinh doanh bất động sản, chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản; các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, từ đối tượng, điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản, các loại hình bất động sản, các hình thức kinh doanh bất động sản, quyền và trách nhiệm các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản...; đồng thời tạo hành lang pháp lí để quản lí hoạt động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lí bất động sản.

Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã nêu: "Hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Xây dựng thể chế và các mô hình phù hợp để gắn kết quá trình công nghiệp hóa với đô thị hóa và xây dựng nông thôn mới. Xây dựng chính sách xã hội về nhà ở...”².

Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nêu: “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lí, tiết kiệm, có hiệu quả cao”; “Phát triển và quản lí chặt chẽ thị trường bất động sản; thị trường quyền sử dụng đất”³; “Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính... theo chuẩn mực của nền kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại, hội nhập quốc tế”⁴.

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 có nêu: “Trọng tâm là thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất...”; “Phát triển đầy đủ và đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là các thị trường quyền sử dụng đất...”; “Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường...”⁵.

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao xác định mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014) bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong đó có nhiệm vụ “Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất”⁶.

Tại các nghị quyết về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật của Chính phủ (Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022, Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 28/02/2023), Chính phủ đã thống nhất về sự cần thiết, quan điểm, mục tiêu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng như các nội dung cơ bản của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); đồng thời Chính phủ cũng đã cho phép Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần đầu về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023).

2. Khắc phục những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Kết quả tổng kết thực tiễn 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung cụ thể như sau:

Thứ nhất, hạn chế trong quy định chung về kinh doanh bất động sản: Một số khái niệm trong kinh doanh bất động sản như: “dự án bất động sản”, “chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản”... chưa được quy định rõ, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện, đồng thời chưa làm rõ được phạm vi điều chỉnh của Luật; chưa có quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật có liên quan đối với các nội dung, quy định về kinh doanh bất động sản.

Các quy định chung về kinh doanh bất động sản có sự giao thoa về phạm vi điều chỉnh, áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản với pháp luật về đất đai, đầu tư, đặc biệt là sự giao thoa giữa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư.

Bên cạnh đó, một số quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (nguyên tắc kinh doanh bất động sản, các hành vi bị cấm) cũng cần được sửa đổi, bổ sung để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hơn với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và đảm bảo phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Thứ hai, quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn: Hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại được quy định cả trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định gộp chung giữa kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng) dẫn đến có sự phân tán, chồng chéo về quy định giữa các đạo luật; gây khó khăn cho các tổ chức, cơ quan, cá nhân trong việc nắm bắt và lựa chọn áp dụng thực hiện quy định pháp luật.

Quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản còn chung chung; chưa có quy định về điều kiện đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng các quy định. Quy định về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh hiện được quy định chung cho các loại bất động sản gồm nhà ở và công trình xây dựng; chưa có quy định cụ thể, rõ ràng đối với trường hợp bán một phần diện tích sàn công trình xây dựng.

Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa chặt chẽ để đảm bảo sự minh bạch về giá bất động sản, quyền lợi và trách nhiệm của bên bán, bên mua bất động sản và thực hiện nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Chưa có quy định về công khai nội dung, mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Về phạm vi kinh doanh bất động sản, hình thức kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã được quy định trong Luật, tuy nhiên các quy định này chưa đầy đủ, rõ ràng và phù hợp với thực tế.

Thứ ba, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai: Chưa phân định rõ ràng, cụ thể giữa loại hình nhà ở và công trình xây dựng, chưa bao quát được các loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...); không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có một số nội dung chưa chi tiết, khó áp dụng trong thực tế và cần phải sửa đổi để quy định cụ thể hơn nhằm đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ tư, quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại): Pháp luật về kinh doanh bất động sản đang có sự giao thoa, mâu thuẫn, trùng lặp với các quy định về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng.

Thứ năm, quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản: Chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản; một số quy định cụ thể về điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án chưa thuận lợi trong thực hiện.

Thứ sáu, quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản: Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án "ma", các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật...; đồng thời làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin đối với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập (chỉ yêu cầu tổ chức/cá nhân phải thành lập doanh nghiệp, có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, người quản lí sàn phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và một số yêu cầu chung về cơ sở vật chất, địa điểm) dẫn đến việc không thanh lọc được các sàn giao dịch bất động sản yếu kém và thiếu chuyên nghiệp; chưa đảm bảo việc quản lí các giao dịch bất động sản thông qua sàn, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch bất động sản lách luật để hoạt động kinh doanh.

Quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện thi sát hạch để được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản còn đơn giản, dễ dàng nên việc quản lí hoạt động môi giới bất động sản còn chưa đảm bảo yêu cầu (thực tế còn một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định các cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện (có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế) là có thể thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản mà không yêu cầu phải hoạt động trong tổ chức hoặc doanh nghiệp.

Thiếu quy định về việc thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản đối với cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi vi phạm quy định của Luật, việc xử lí vi phạm chỉ được quy định trong Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng nên hiệu lực chưa cao. Thiếu quy định về điều kiện được hoạt động đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Thứ bảy, quy định về điều tiết thị trường bất động sản: Các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo để thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cơ cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, thiếu bất động sản thuộc phân khúc trung bình và thấp để đáp ứng nhu cầu sử dụng của đại đa số người dân.

Các giải pháp điều tiết thị trường trong một số giai đoạn chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu nền tảng quy định pháp luật nên việc triển khai khó khăn và có tác động chậm.

Chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản; chưa quy định cụ thể về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước các cấp.

Thứ tám, quy định về quản lí nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản: Nội dung, trách nhiệm quản lí nhà nước về thị trường bất động sản chưa được quy định đầy đủ; chưa phân định cụ thể, rõ ràng giữa các bộ, ngành, cơ quan trung ương với địa phương. Công tác thanh, kiểm tra, xử lí sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục.

Các quy định hiện hành trong việc xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản còn phân tán, không tập trung (được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), thiếu quy định cụ thể, chi tiết đối với việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản; việc tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản tại hầu hết các địa phương còn chậm trễ dẫn đến hiệu quả của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đạt mục tiêu đề ra.

Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu trên, đồng thời để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản thì việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là hết sức cần thiết⁷.

II. Một số góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Nghiên cứu Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho thấy, cần hoàn thiện Điều 10 và Điều 59. Cụ thể:

Thứ nhất, Điều 10 còn có 02 hạn chế:

Một là, điểm b khoản 1 Điều 10 quy định điều kiện để tổ chức được kinh doanh bất động sản đó là không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định của pháp luật. Quy định này có hạn chế là vừa không thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự⁸ lại vừa không thống nhất với quy định của Luật Xử lí vi phạm hành chính⁹, dẫn đến bỏ sót nhiều tổ chức tuy không đủ điều kiện nhưng vẫn được kinh doanh bất động sản, đó là tổ chức đang bị cấm kinh doanh hoặc đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của Bộ luật Hình sự và tổ chức đang bị tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lí vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Xử lí vi phạm hành chính.

Để khắc phục hạn chế nêu trên, chúng tôi đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 10 điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản đó là: Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lí vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Hai là, khoản 2 Điều 10 không thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự và Luật Xử lí vi phạm hành chính, đồng thời không thống nhất với chính khoản 1 của Điều này. Vì khoản 1 quy định tổ chức nào bị cấm hoặc bị đình chỉ hoạt động thì không được kinh doanh bất động sản. Nhưng khoản 2 lại không có quy định những điều kiện tương ứng đối với cá nhân dẫn đến có thể hiểu là cá nhân dù vi phạm hoặc phạm bất cứ tội gì và dù bị xử lí hoặc áp dụng bất cứ hình phạt nào vẫn được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản dẫn đến để lọt nhiều đối tượng cũng phải bị cấm thực hiện những hành vi nêu trên, nhất là những người bị áp dụng hình phạt cấm hành nghề vì phạm các tội như: Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, sử dụng trái phép tài sản, thiếu trách nhiệm gây thiệt hại đến tài sản, lừa dối khách hàng, trốn thuế, vi phạm quy định về cạnh tranh, rửa tiền... trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 10 điều kiện cấm đối với cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản như đã lập luận ở trên.

Thứ hai, theo quy định tại 3 khoản của Điều 59 thì người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản chỉ cần đáp ứng đủ 05 điều kiện sau đây: (1) Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lí, điều hành, sàn giao dịch bất động sản và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. (2) Có năng lực, hành vi dân sự đầy đủ. (3) Không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự. (4) Không đang chấp hành án phạt tù. (5) Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Đối chiếu với Bộ luật Hình sự và Luật Xử lí vi phạm hành chính, quy định trên có hạn chế là đã để lọt 02 nhóm đối tượng cũng phải bị cấm quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản:

- Nhóm 1 là những người đang chấp hành 09 án phạt hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, đó là cảnh cáo, phạt tiền, cải tạo không giam giữ, trục xuất, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định, cấm cư trú, quản chế, tước một số quyền công dân và tịch thu tài sản.

- Nhóm 2 là những người đang bị tạm giữ chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hoặc đang bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lí vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, về kĩ thuật lập pháp, Điều 59 quy định chung trong cùng khoản 2 cả điều kiện về năng lực hành vi dân sự lẫn điều kiện về trách nhiệm hình sự, theo chúng tôi là không hợp lí.

Để khắc phục những hạn chế nêu trên, tăng tính phòng ngừa tội phạm và vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đề nghị:

Một là, tách khoản 2 Điều 59 thành 2 khoản, một khoản quy định về năng lực hành vi dân sự, một khoản quy định về trách nhiệm hình sự.

Hai là, bổ sung khoản 4 vào Điều 59 và viết lại Điều 59 như sau:

“1. Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp và chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

2. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

3. Không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đang chấp hành án hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản (bao gồm cả án cấm hành nghề đang được quy định tại khoản 3 Điều này của dự thảo Luật);

4. Không đang bị tạm giữ chứng chỉ hoặc bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lí vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản”.

¹Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, tr.36.
²Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2017), Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tr.3-4.
³Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, tr.31, 36.
⁴Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, tr.6.
⁵Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030, tr.5, 6, 17.
⁶Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất, tr.5.
⁷ Chính phủ (2023), Tờ trình số 150/TTr-CP ngày 26/4/2023 của Chính phủ về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, tháng 6 năm 2023, tr.1-7.
⁸Văn phòng Quốc hội (2017), Văn bản hợp nhất Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự năm 2017, số 01/VBHN-VPQH ngày 10/7/2017 của Văn phòng Quốc hội.
⁹Văn phòng Quốc hội (2022), Văn bản hợp nhất Luật Xử lí vi phạm hành chính năm 2012, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Hải quan năm 2014; Luật Thủy sản năm 2017; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lí vi phạm hành chính năm 2020; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tần số vô tuyến điện năm 2022; Luật Thanh tra năm 2022, số 20/VBHN-VPQH ngày 29/12/2022 của Văn phòng Quốc hội.

Tài liệu tham khảo:

1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2017), Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
2. Ban chấp hành Trung ương Đảng (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất.
3. Chính phủ (2023), Tờ trình số 150/TTr-CP ngày 26/4/2023 của Chính phủ về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, tháng 6 năm 2023.
4. Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng.
5. Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030.
6. Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng.
7. Văn phòng Quốc hội (2017), Văn bản hợp nhất Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự năm 2017, số 01/VBHN-VPQH ngày 10/7/2017 của Văn phòng Quốc hội.
8. Văn phòng Quốc hội (2022), Văn bản hợp nhất Luật Xử lí vi phạm hành chính năm 2012, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Hải quan năm 2014; Luật Thủy sản năm 2017; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lí vi phạm hành chính năm 2020; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tần số vô tuyến điện năm 2022; Luật Thanh tra năm 2022, số 20/VBHN-VPQH ngày 29/12/2022 của Văn phòng Quốc hội.

TS. Đỗ Đức Hồng Hà (Ủy ban Tư pháp của Quốc hội)
ThS. Phùng Văn Huyên (Chuyên viên cao cấp Văn phòng Quốc hội)

Sự cần thiết xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và một số góp ý hoàn thiện

Ngân hàng nào lãi suất cao nhất ?