Phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu, chủ dự án Charm City ngập trong nợ nần

Dấu hỏi về chất lượng tài sản đảm bảo

Mới đây, Công ty TNHH DCT Partners Việt Nam (viết tắt là Công ty DCT) đã có văn bản gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) về việc hoàn tất thủ tục thay thế tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu mã DCTCH2124001, tổng mệnh giá 2.000 tỷ đồng.

Qua công văn này, Công ty DCT thông báo đã thực hiện các thủ tục nhằm thay thế tài sản bảo đảm cho trái phiếu trên, từ "Quyền sở hữu các căn hộ chưa bán và quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ (khoản phải thu) của dự án Khu liên hợp cao ốc Sóng Thần (được quảng bá là Charm City, tỉnh Bình Dương) thuộc Khu phức hợp Charm Plaza 1 của Khối chung cư A1 và Khối chung cư A2" sang "Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BX 920644 tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc do UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp ngày 27/6/2016 thuộc sở hữu của Công ty CP Việt Hải".

Phối cảnh dự án Khu liên hợp cao ốc Sóng Thần - Charm City

Công ty DCT cho biết, giá trị tài sản bảo đảm mới là 2.573,8 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với giá trị tài sản cũ là 2.838,1 tỷ đồng. Tương ứng, tỷ lệ tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành/tổng giá trị tài sản bảo đảm mới nâng từ 70,47% lên 77,71%. Nhìn chung, tỷ lệ tài sản bảo đảm/giá trị phát hành này vẫn khá an toàn so với mức tối đa là 85% theo quy định.

Theo tìm hiểu của phóng viên, lô trái phiếu DCTCH2124001 được Công ty DCT chào bán ngày 28/6/2021, có kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định 10%/năm.

Mục đích huy động vốn là để đầu tư xây dựng, phát triển các dự án như Khối chung cư B4 (tên thương mại là Charm Diamond), Nhà ở liền kề kết hợp thương mại dãy LK3 và dày LK4 nằm trong dự án Charm City, do Công ty DCT làm chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, khoản tiền vay mượn cũng được Công ty DCT chi để đầu tư phát triển dự án Khu du lịch Thiên Bình Minh - Hồ Tràm (Charm Resort Hồ Tràm) tại xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu do Công ty CP Thiên Bình Minh làm chủ đầu tư theo hình thức hợp tác kinh doanh và/hoặc hợp tác đầu tư.

Như đã biết, Công ty DCT cũng sử dụng chính các dự án trên để làm tài sản bảo đảm phát hành trái phiếu. Điều đó cho thấy, chất lượng tài sản thế chấp trái phiếu này thấp, tiềm ẩn rủi ro như không được định giá chính xác, hoặc dễ bị tác động bởi diễn biến xấu của thị trường.

Thương vụ trái phiếu được thu xếp bởi Công ty CP Chứng khoán Bảo Minh (UPCoM: BMS), đơn vị vừa bị Cục Thuế TP.HCM xử phạt hành chính và truy thu thuế hơn 300 triệu đồng.

Ngoài ra, Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam Á Bank) - Chi nhánh Lý Thường Kiệt là nhà băng nhận và quản lý tài sản bảo đảm. Nam Á Bank cũng là tổ chức cấp tín dụng cho khách hàng mua các sản phẩm từ Công ty DCT.

Gánh nợ làm giới chủ Công ty DCT phải đau đầu

Công ty DCT là thành viên của Charm Group, một tập đoàn chuyên về bất động sản với hơn 10 năm kinh nghiệm, được dẫn dắt bởi nhà sáng lập Trần Kha Minh. Ban đầu, tiền thân của Công ty DCT là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, sau đó gia nhập Charm Group từ tháng 5/2019 - thời điểm ông Trần Kha Minh chính thức xuất hiện nắm quyền chi phối.

Dự án tiêu biểu của Công ty DCT là Charm City, như đề cập phía trên. Đây là dự án có tổng diện tích hơn 5 ha, bao gồm 4 tòa nhà chung cư, với tổng hơn 2.500 căn hộ và hai dãy nhà liên kế kết hợp thương mại, dự kiến cung ứng ra thị trường 24 căn.

Gần đây, Charm City vướng vào các "lùm xùm", như chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận tên thương mại, một tòa nhà bị phản ánh là có dấu hiệu "bán lúa non"...

Hoa hậu Hoàn vũ 2019 Nguyễn Trần Khánh Vân là Đại sứ thương hiệu Charm Resort.

Theo quan sát, sau khi về với hệ sinh thái Charm Group, Công ty DCT chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ. Tài liệu phóng viên thu thập cho thấy, từ doanh nghiệp không ưa vay nợ, năm 2019, bỗng chốc Công ty DCT trở thành "con nợ" hơn 534 tỷ đồng, tăng mạnh 3,8 lần so với năm 2018, gấp hơn 2 lần vốn chủ sở hữu (230 tỷ đồng).

Năm 2020, khối nợ phải trả tiếp tục tăng bằng lần, tiến sát ngưỡng 1.500 tỷ đồng, và ngược lại vốn chủ sở hữu vẫn đứng im bất động. Hệ số nợ trên vốn lúc đó đã là 6,3 lần.

Sang năm 2021, chủ đầu tư Charm City tiếp tục ngụp lặn trong cảnh nợ nần, và tác nhân chính là khoản nợ vay 2.000 tỷ đồng trái phiếu, đẩy tổng số nợ lên 4.260 tỷ đồng, cao gấp 16,7 lần vốn chủ sở hữu (254 tỷ đồng). Tính ra, chỉ riêng dư nợ vay đã vượt gần 8 lần vốn tự có, cho thấy rủi ro tài chính không hề nhỏ đối với doanh nghiệp có vốn mỏng như vậy.

Hệ quả, sau chưa đầy nửa năm vay mượn trái phiếu, Công ty DCT "cắn răng" trả gần 90 tỷ đồng lãi vay, trong khi năm 2020 chỉ hơn 820 triệu đồng. Bình quân, mỗi tháng doanh nghiệp phải "móc hầu bao" 17 tỷ đồng chi trả cho các trái chủ.

Nợ nần ngày càng chồng chất, song tình hình kinh doanh của Công ty DCT cho thấy rõ sự ảm đạm. Năm 2019, doanh nghiệp lỗ sau thuế hơn 17 tỷ đồng. Sang năm 2020, doanh nghiệp đột ngột không còn ghi nhận doanh thu thuần, buộc phải dựa vào doanh thu tài chính để có lãi 6,5 tỷ đồng.

Năm 2021, bất chấp doanh thu thuần cải thiện với 243 tỷ đồng, lập tức khoản nảy sinh ở chi phí lãi vay làm "ăn mòn" lợi nhuận ròng, xuống 17 tỷ đồng, quá khiêm tốn so với khoản lỗ lũy kế các năm trước để lại. Tính đến cuối năm 2021, doanh nghiệp còn ôm lỗ gần 48 tỷ đồng.

Sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao buộc Công ty DCT phải đối diện với những rủi ro thanh toán. Chiến lược đẩy mạnh đầu tư phát triển hàng loạt dự án, nếu thực hiện thành công, sẽ tạo lợi nhuận khả quan cho doanh nghiệp, tạo sức bật cho giai đoạn phát triển kế tiếp.

Thế nhưng, thực tế thị trường địa ốc đang diễn biến kém tích cực, nguội lạnh khi còn đó các hệ lụy của Covid, đồng thời việc siết tín dụng vào bất động sản cũng khiến thanh khoản tiếp tục căng thẳng, khó lòng khởi sắc trong thời gian tới. Bối cảnh chung sẽ ảnh hưởng đến tiến độ, cũng như sức mua của dự án.

Ngoài ra, đối với Công ty DCT, thực trạng thiếu hụt dòng tiền còn là khó khăn trực tiếp, và đáng quan ngại với ông chủ dự án Charm City này.

Tương tự Công ty DCT, Công ty CP Thiên Bình Minh (Thiên Bình Minh), chủ đầu tư Charm Resort Hồ Tràm, dự án trọng điểm của Charm Group tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang ôm khối nợ rất lớn. Thời điểm 31/12/2021, nợ phải trả lên đến 2.067 tỷ đồng, tăng hàng trăm lần so với con số 11,8 tỷ đồng cuối năm 2020.

Trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ vẻn vẹn 96,4 tỷ đồng; và Thiên Bình Minh cũng không thể bảo toàn vốn bởi nhiều năm thua lỗ kéo dài. Hết năm 2021, lỗ lũy kế trên 6 tỷ đồng.

Tiến độ dự án Charm Resort Hồ Tràm tương đối chậm chạp. Năm 2021, giá trị hàng tồn kho chỉ đạt 80 tỷ đồng, chiếm 3,7% tổng tài sản. Phần lớn tài sản nằm ngoài doanh nghiệp, tập trung 1.148 tỷ đồng phải thu về cho vay ngắn hạn, và 722 tỷ đồng trả trước cho người bán ngắn hạn...

Quy mô của Charm Group tương đối lớn, vì thế phạm vi bài viết chỉ đề cập đến một số pháp nhân riêng biệt trong hệ sinh thái của tập đoàn. Những doanh nghiệp dưới quyền điều hành của ông Trần Kha Minh cần kể đến: Công ty TNHH Thiết kế xây dựng Falcon, Công ty TNHH Sản xuất thương mại Vàng bạc đá quý Khởi Minh, Công ty TNHH Đầu tư xuất nhập khẩu Tuần Châu, Công ty TNHH Charm Lake View, Công ty CP Đầu tư phát triển công nghiệp Charm...