Năm 2024, bất động sản khu công nghiệp sẽ có nhiều triển vọng

Động lực tăng trưởng

Trong năm 2023, nhiều chính sách vĩ mô đã có tác động tích cực đến sự phát triển của nền kinh tế, trong đó có bất động sản khu công nghiệp.

Theo Công ty Cổ phần chứng khoán Tiên Phong (TPBS), trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn, Chính phủ đã đưa ra nhiều động thái, chính sách vĩ mô có tác động tích cực như: Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép cơ cấu lại nợ, giãn hoãn nợ của các tổ chức tín dụng; chính sách giảm 2% thuế VAT trong 6 tháng cuối năm 2023; 4 lần hạ lãi suất điều hành của ngân hàng Nhà nước nhằm giảm lãi suất cho vay, tăng khả năng tiếp cận vốn cho nền kinh tế…

Năm 2024, các chính sách giảm thuế VAT, giảm thuế bảo vệ môi trường với xăng dầu tiếp tục được thực hiện, là động lực góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng tạo bệ đỡ cho nền kinh tế phục hồi.

Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng quan trọng dự kiến sẽ khởi công trong năm 2024 giúp tăng tính kết nối giữa các địa phương như giai đoạn 1 Dự án đường Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài…

Chính phủ đang nỗ lực trong việc đẩy mạnh đầu tư công

Bên cạnh đó, Việt Nam được coi là điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nhờ môi trường kinh doanh và địa chính trị ổn định. Theo nghiên cứu của Tập đoàn Allianz, Việt Nam được xếp vào nhóm là điểm đến tốt của Mỹ và Liên minh châu Âu (EU).

Tổng hòa của các yếu tố trên đã giúp cho thị trường bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển "rực rỡ" dù cho bối cảnh kinh tế toàn cầu và trong nước vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản công nghiệp đã duy trì vị trí hàng đầu trong suốt cả năm 2023. Trong năm qua, Việt Nam có 7 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 13 khu công nghiệp trong quá trình xây dựng.

Theo báo cáo của VARS, cả nước có 412 khu công nghiệp đã thành lập (tổng diện tích hơn 217.000 ha), 293 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động (tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63.000 ha), 119 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng (tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 37.500 nghìn ha).

Mặc dù kinh tế khó khăn nhưng tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chỉ xảy ra cục bộ tại một vài tỉnh ghi nhận nhiều nguồn cung mới có sẵn. Giá thuê ước tăng 20% so với cùng kỳ. Khu vực miền Trung có giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với cùng kỳ. Tại các tỉnh phía Nam như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương không có biến động về giá do các khu công nghiệp sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp như thế nào?

Theo Công ty Cổ phần chứng khoán Tiên Phong, tại phía Nam, trong quý III/2023, tổng diện tích cho thuê đạt 28.000 ha. Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu thị trường phía Nam với 50% tổng diện tích đất. Tỷ lệ lấp đầy đạt 81.8%, với 116 ha được hấp thụ. Trong đó, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu hấp thụ khoảng 100 ha. Giá thuê đạt 167 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm trước.

Công ty Cổ phần chứng khoán Tiên Phong dự báo, trong năm 2024 sẽ tiếp tục khó khăn về nguồn cung khi ước tính chỉ có khoảng 216 ha đất tập trung chủ yếu ở Long An. Giai đoạn đến năm 2027, dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.600 ha nguồn cung mới, tập trung ở các dự án đáng chú ý như khu công nghiệp Cây Trường (505 ha), Nam Tân Uyên mở rộng (245 ha).

Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy vẫn khả quan gần 73%. Lượng hấp thụ ròng khoảng 120 ha diện tích đất, trong đó Quảng Ninh và Hải Phòng dẫn đầu với lượng hấp thụ cao 32.4 ha và 30 ha. Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn là hai địa phương dẫn đầu về nguồn cung đất khu công nghiệp tại phía Bắc. Tốc độ tăng giá tiếp tục ổn định, đạt 123 USD/m2/chu kỳ thuê, tương ứng với với mức tăng 10.2% so với năm trước.

Phối cảnh khu công nghiệp và khu phi thuế quan Xuân Cầu - Hải Phòng

Sức hút tại khu vực phía Bắc vẫn duy trì trong xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, các địa phương đang thu hút nhiều nhà đầu tư lớn từ Trung Quốc, Singapore… tập trung vào nhóm công nghệ cao có giá trị gia tăng cao từ đầu năm đến nay như nhà sản xuất modul năng lượng mặt trời Thornava Solar của Hoa Kỳ (tỉnh Bắc Ninh), Tập đoàn Việt Nam AD Green sản xuất các tấm pin mặt trời (tỉnh Thái Bình)...

Ước tính trong năm 2024 sẽ có gần 500 ha đất khu công nghiệp được cung cấp ra thị trường phía Bắc, tập trung ở Vĩnh Phúc và Hải Dương. Giai đoạn đến năm 2027, dự kiến sẽ có thêm gần 2.800 ha nguồn cung mới đáng chú ý như khu công nghiệp Xuân Cầu giai đoạn 1, khu công nghiệp Tràng Duệ 3, khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng…

Một số thách thức với ngành bất động sản khu công nghiệp như: Chi phí nhân công thấp đang không còn là ưu điểm, trong khi năng suất lao động vẫn thấp so với khu vực, chỉ bằng lần lượt 69%, 97%, 46% và 177% so với Thái Lan, Philippines, Malaysia và Indonesia (số liệu năm 2022). Năng suất lao động mỗi giờ của Việt Nam năm 2021 tính theo PPP 2017 chỉ đạt 10.2 USD (thuộc nhóm thấp so với khu vực ASEAN).