Các công cụ chính mà Trung Quốc đưa ra vào năm ngoái để ổn định thị trường bất động sản đang có rất ít tác động, buộc chính quyền nước này phải tìm kiếm các giải pháp mới cho lĩnh vực đang khủng hoảng này. Theo các nhà phân tích, để giải quyết vấn đề này, nhà nước phải có các biện pháp mua lại căn hộ trống trên quy mô lớn.
Chương trình tái cấp vốn trị giá 300 tỷ Nhân dân tệ (41,4 tỷ USD)
Tháng 5/2024, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) công bố một chương trình tái cấp vốn trị giá 300 tỷ Nhân dân tệ (41,4 tỷ USD), nhằm tạo điều kiện cho các khoản vay trị giá 500 tỷ nhân dân tệ cho các doanh nghiệp do chính quyền địa phương kiểm soát để mua lại nhà trống và chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ. Các quan chức gọi đây là một bước ngoặt “lịch sử” của thị trường bất động sản Trung Quốc.
Chính quyền kỳ vọng biện pháp này sẽ giúp giảm bớt lượng căn hộ tồn kho khổng lồ, cải thiện dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản, từ đó giúp họ tiếp tục các dự án bị đình trệ và chấm dứt đà suy thoái nghiêm trọng của thị trường từ năm 2021.
Tuy nhiên, đến cuối tháng 9/2024, chỉ có 16 tỷ Nhân dân tệ được giải ngân từ chương trình này.
Các nhà phân tích cho rằng thiết kế của chương trình không tính đến các hạn chế tài chính và hoạt động mà các doanh nghiệp nhà nước khó có thể vượt qua. Nhưng việc giảm bớt nguồn cung nhà ở tồn đọng là yếu tố quan trọng để ngăn chặn sự suy thoái của ngành bất động sản, khiến một số nhà kinh tế đề xuất thay thế hoặc bổ sung công cụ này bằng các biện pháp tài khóa để mua căn hộ.
 |
| Một dự án bất động sản của tập đoàn Evergrande tại Trung Quốc. Ảnh chụp màn hình của Bloomberg |
Dữ liệu cập nhật đến cuối tháng 12/2024 được kỳ vọng sẽ công bố cùng với báo cáo hàng quý của PBOC về việc sử dụng các công cụ cấu trúc vào tuần trước. Tuy nhiên, sự vắng mặt của dữ liệu này càng làm dấy lên nghi ngờ rằng công cụ này không hoạt động hiệu quả như mong đợi.
“Điều này cho thấy PBOC có thể cho rằng dữ liệu này có khả năng gây bối rối hoặc nhạy cảm”, ông Christopher Beddor, Phó giám đốc nghiên cứu Trung Quốc tại Gavekal Dragonomics, nhận định.
“Rõ ràng là tháng 5/2024 không phải là bước ngoặt quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản như đã được tuyên bố”.
Một đại diện từ bộ phận truyền thông của ngân hàng trung ương không thể xác nhận liệu có công bố dữ liệu mới về chương trình tái cấp vốn hay không. PBOC cũng chưa phản hồi các câu hỏi về hiệu quả của công cụ này và kế hoạch trong tương lai.
Một chương trình giải cứu bất động sản khác cũng đang tiến triển một cách chậm chạp. Việc cho phép chính quyền địa phương sử dụng trái phiếu đặc biệt để mua lại đất bỏ hoang từ các nhà phát triển chỉ dẫn đến một số giao dịch nhỏ, vì các quan chức chỉ muốn mua lại các lô đất có tiềm năng lợi nhuận cao.
Các công cụ này được thiết kế nhằm đảm bảo rằng bất kỳ khoản mua lại nào của các tổ chức nhà nước đều dựa trên yếu tố tài chính, nhằm hạn chế rủi ro đạo đức trong việc lựa chọn nhà phát triển để hỗ trợ, sau khi chính quyền đã chỉ trích ngành này vì mở rộng thiếu trách nhiệm.
Tuy nhiên, trên thực tế, chi phí tài chính thường cao hơn lợi nhuận kỳ vọng, khi lợi suất cho thuê đang giảm mạnh trên khắp Trung Quốc.
Điều này làm gia tăng nguy cơ rằng các công cụ này sẽ không thể giảm đáng kể lượng lớn căn hộ trống, khiến giá nhà và hoạt động xây dựng tiếp tục suy giảm.
Giá nhà giảm khiến người dân cảm thấy kém giàu có hơn và ít sẵn sàng chi tiêu, làm gia tăng rủi ro về tăng trưởng và giảm phát trong bối cảnh Trung Quốc đang đối mặt với cuộc chiến thương mại căng thẳng với Mỹ.
“Hai rào cản chính, gồm rủi ro đạo đức và lợi nhuận đầu tư, đang hạn chế tốc độ chính quyền địa phương có thể sử dụng chương trình tái cấp vốn hoặc trái phiếu đặc biệt để mua lại hàng tồn kho”, ông Robin Xing, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Morgan Stanley, nhận xét.
ông Robin Xing ước tính rằng Trung Quốc cần thực hiện khoảng 10.000 tỷ Nhân dân tệ cải cách trong vòng hai năm để tránh giảm phát, trong đó 3.000 tỷ Nhân dân tệ nên được chi cho bất động sản và phần còn lại dành cho phúc lợi xã hội.
Các biện pháp bất động sản nên tập trung vào việc ít nhất giảm một nửa lượng căn hộ mới xây nhưng chưa bán được tại 30 thành phố lớn nhất Trung Quốc, từ 3 triệu căn hiện nay, ông nói. Ông Robin Xing cho rằng chính quyền nên mua lại căn hộ như một phần của chương trình tài khóa, mà không bị ràng buộc bởi tiềm năng lợi nhuận tài chính.
Không khả thi về mặt tài chính
Với nguồn cung nhà ở dư thừa và nhân khẩu học suy giảm, lợi suất cho thuê trung bình ở Trung Quốc chỉ đạt dưới 2% và đang tiếp tục giảm. Ngay cả trước khi tính đến rủi ro để trống nhà, chi phí tài chính của các doanh nghiệp nhà nước cho chương trình nhà ở giá rẻ đã không hợp lý.
 |
| Những người tìm mua nhà xem một dự án bất động sản ở tỉnh Quảng Đông - Ảnh: China Daily |
Chương trình tái cấp vốn của PBOC cho các ngân hàng thương mại vay với lãi suất 1,75%. Sau đó, các ngân hàng sẽ cộng thêm một khoản phí rủi ro, thường khoảng 50 điểm cơ bản.
Theo các nhà phát triển bất động sản, để đảm bảo tính khả thi về tài chính, các doanh nghiệp nhà nước đang đưa ra mức giá thấp hơn ít nhất 40% so với giá thị trường, tuy nhiên họ ngay lập tức từ chối các đề nghị này.
Ngay cả khi đang thiếu tiền mặt, các nhà phát triển bất động sản vẫn có lý do để giữ vững lập trường, theo các nhà phân tích. Họ kỳ vọng Trung Quốc sẽ làm mọi cách để ổn định giá nhà ở mức cao hơn nhiều so với những gì các doanh nghiệp nhà nước đang đưa ra do tác động tiêu cực nghiêm trọng mà một đợt giảm giá mạnh có thể gây ra cho nền kinh tế.
“Nếu các nhà phát triển bán một số tòa nhà cho chính quyền địa phương với mức chiết khấu 50%, những người sở hữu nhà trong khu vực đó sẽ nghĩ gì về giá trị căn nhà của họ trong tương lai?” ông John Lam, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc Đại lục tại UBS Investment Bank, đặt câu hỏi.
Những cân nhắc tài chính tương tự cũng áp dụng cho việc mua lại đất bỏ hoang bằng trái phiếu đặc biệt. Trong một báo cáo ngày 12/2, Công ty Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC) ước tính tổng giá trị giao dịch được ghi nhận từ 7 thành phố chỉ đạt 17,1 tỷ Nhân dân tệ. Ngoài ra, còn có những khó khăn trong khâu vận hành.
Để giảm chi phí quản lý bất động sản, các doanh nghiệp nhà nước đang tìm kiếm các dự án đã hoàn thiện và hoàn toàn bỏ trống. Tuy nhiên, những dự án như vậy rất hiếm, vì các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc thường sử dụng phương thức bán trước để tài trợ cho việc xây dựng.
“Dù có giảm lãi suất đi nữa, những thách thức trong vận hành vẫn còn đó”, ông Wang Yi, trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại Goldman Sachs, nhận định.
Wang cho rằng một chương trình hiện đại hóa các khu đô thị kém phát triển, được gọi là “làng đô thị”, có thể là “một con đường tốt hơn để giảm lượng tồn kho” so với chương trình tái cấp vốn.
Giống như ông Robin Xing, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Morgan Stanley, ông Lam từ ngân hàng UBS cho rằng giải pháp có thể là chính phủ trung ương điều phối việc mua lại mà không quan tâm đến chi phí. Tuy nhiên, ông nghi ngờ tính khả thi của điều này.
“Một khi việc thua lỗ của nhà nước không còn là mối bận tâm, bạn sẽ phải đối mặt với rất nhiều vùng xám”, ông nói. “Khả năng xảy ra chuyện này... là rất thấp”.
(1 USD = 7,3079 Nhân dân tệ).
| Trung Quốc kỳ vọng chương trình tái cấp vốn trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (41,4 tỷ USD) sẽ giúp giảm bớt lượng căn hộ tồn kho khổng lồ, cải thiện dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản, từ đó giúp họ tiếp tục các dự án bị đình trệ và chấm dứt đà suy thoái nghiêm trọng của thị trường từ năm 2021. Tuy nhiên, đến cuối tháng 9/2024, chỉ có 16 tỷ nhân dân tệ được giải ngân từ chương trình này. |