Huy động nguồn lực đất đai, khơi thông ‘điểm nghẽn’ quy hoạch

Nguồn lực tài chính và đất đai là điểm nghẽn chủ yếu trong thực thi quy hoạch

Lập và thực thi quy hoạch có vai trò quyết định đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của lãnh thổ. Trong đó, việc thực thi quy hoạch phải được quan tâm đặc biệt và cần được đánh giá thường xuyên nhằm rút kinh nghiệm trong điều chỉnh hoặc ban hành mới các chính sách thúc đẩy thực thi quy hoạch; đồng thời, kết quả đánh giá thực thi quy hoạch cũng là cơ sở khoa học để điều chỉnh quy hoạch hoặc lập quy hoạch mới trong tương lai.

Việc đánh giá thực thi quy hoạch cần dựa vào các nội dung dự báo của quy hoạch, trong đó bao gồm các mục tiêu quy hoạch định tính (có thể được định lượng hóa) và các chỉ tiêu quy hoạch định lượng. Trên cơ sở đó, bộ chỉ số đánh giá thực thi quy hoạch được xây dựng, gồm 5 nhóm.

Trong đó, nhóm nguồn lực (resources): các chỉ số liên quan đến nguồn lực để thực thi quy hoạch; ví dụ: đất đai, tài chính, con người, thể chế. Nhóm hoạt động triển khai (activities): các chỉ số liên quan đến hoạt động thực thi quy hoạch (lập - phê duyệt - triển khai các chương trình, kế hoạch, dự án, … nhằm thực thi quy hoạch).

Chuyên gia đánh giá, nguồn lực tài chính và đất đai là điểm nghẽn chủ yếu trong thực thi quy hoạch - (Ảnh minh họa).

Nhóm kết quả (outputs): các chỉ số liên quan đến các kết quả trực tiếp, do việc thực hiện hoàn thành các chương trình, kế hoạch, dự án, ... mang lại. Nhóm hiệu quả (outcomes): các chỉ số liên quan đến hiệu quả mang tính ngắn hạn, do các kết quả trực tiếp của các chương trình, kế hoạch, dự án, … mang lại. Nhóm tác động (impacts): các chỉ số liên quan đến tác động mang tính trung hạn và dài hạn đối với toàn xã hội về mặt kinh tế - xã hội - môi trường, do hiệu quả mang tính ngắn hạn mang lại.

Theo đánh giá của TS. Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh, các nhóm chỉ số có mối quan hệ “nguyên nhân - hệ quả” chặt chẽ với nhau; nhóm chỉ số trước là tiền đề để đạt được nhóm chỉ số sau; nhóm chỉ số sau là hệ quả của việc đạt được nhóm chỉ số trước.

Qua nghiên cứu kết quả đánh giá thực thi quy hoạch cho thấy, việc hạn chế về nguồn lực tài chính và nguồn lực đất đai thường là các điểm nghẽn chủ yếu trong triển khai các chương trình, kế hoạch, dự án, ... nhằm thực thi quy hoạch.

Phát huy nguồn lực đất đai trong thực thi quy hoạch

Theo TS. Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh, để “khơi thông” điểm nghẽn về tài chính và đất đai nêu trên, việc huy động nguồn lực đất đai cho việc thực hiện các chương trình, kế hoạch, dự án, … được xem là giải pháp quan trọng với mục tiêu kép. Đó là tạo nguồn tài chính từ các cá nhân, tổ chức sử dụng đất theo nguyên tắc “người hưởng lợi phải chi trả” và tạo quỹ đất bằng cách thúc đẩy quá trình chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.

Trong thời gian qua, các cơ chế huy động nguồn lực đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội đã được nghiên cứu, áp dụng thí điểm và đã đạt được nhiều kết quả bước đầu khả quan, cụ thể. Thứ nhất là cơ chế “đổi đất lấy kết cấu hạ tầng”, theo đó, nhà đầu tư chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông và nhận lại quỹ đất sạch được trực tiếp tạo ra từ việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông này.

Cơ chế này được áp dụng hiệu quả ở trường hợp Khu đô thị Nam Thành phố tại TP. Hồ Chí Minh; tuy nhiên, cần lưu ý, nếu quỹ đất sạch không được trực tiếp tạo ra từ việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông tương ứng, cơ chế này sẽ dễ dàng chuyển sang hình thức “giao dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông không qua đầu thầu” và “giao đất sạch không qua đấu giá”.

Một trong những hình thức của cơ chế này, đó là cơ chế mở rộng biên chỉnh trang, cho phép nhà nước, nhà đầu tư dự án kết cấu hạ tầng giao thông có thêm quỹ đất sạch dọc các tuyến đường mới mở. Việc mở rộng biên chỉnh trang được áp dụng và mang lại hiệu quả nhất định tại Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh.

Tiếp đến là cơ chế “chuyển quyền phát triển không gian” (Transfer of Development Rights - TDR); cơ chế này cho phép nhà nước / nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng có thể huy động nguồn lực tài chính từ các chủ sở hữu khu đất / nhà phát triển bất động sản trên các khu đất hưởng lợi từ dự án kết cấu hạ tầng để phục vụ việc đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng này; thông qua đó, tạo thêm được quỹ đất sạch và đủ điều kiện về kết cấu hạ tầng cho việc đầu tư phát triển đô thị. Cơ chế này được áp dụng thành công ở nhiều đô thị của Brazil, Ấn Độ,…

Cùng với đó, cơ chế “tái điều chỉnh đất” (Land Readjustment - LR); cơ chế này cho phép các chủ đất góp khu đất của mình vào dự án tái phát triển đô thị để nhận lại thành phẩm là các khu đất có kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh với diện tích nhỏ hơn (tuy nhiên, thường sẽ có giá trị cao hơn giá trị của khu đất cũ).

Về bản chất, các dự án tái điều chỉnh đất được thực hiện theo hướng phân lại các khu đất hiện hữu thông qua việc chuyển đổi, phân chia, kết hợp các khu đất lại với nhau trong khi vẫn đảm bảo quyền sở hữu của những người chủ đất mà lại không tạo gánh nặng tài chính đối với ngân sách nhà nước. Cơ chế này được áp dụng khá thành công ở các đô thị của Hàn Quốc, Nhật Bản và các quốc gia Nam Mỹ.

Các cơ chế huy động nguồn lực đất đai cần được tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, tiếp tục triển khai áp dụng thí điểm trên nhiều điều kiện thực tiễn khác nhau; để từ đó, đúc kết các bài học kinh nghiệm để có cơ sở thể chế hóa và áp dụng rộng rãi trên phạm vi toàn quốc.