Doanh nghiệp bất động sản quý II: Gượng dậy từ “vũng lầy”

Mặc dù đã “gượng dậy” nhưng phần lớn các doanh nghiệp địa ốc chưa thể “rút chân” khỏi “vũng lầy”

Le lói sự hồi phục

Theo thống kê của Kinhtechungkhoan.vn, kết thúc quý II/2023, chỉ có 3 trong số 15 “ông lớn” địa ốc ghi nhận doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế cùng tăng trưởng dương. Về số còn lại, tuy có tới 11 doanh nghiệp báo lãi nhưng đa phần kết quả đều “đi lùi” so với cùng kỳ.

Bộ đôi “họ Vin” là Công ty CP Vinhomes (HOSE: VHM) và Công ty CP Vincom Retail (HOSE: VRE) được coi là “đầu tàu” nhóm tăng trưởng khi đồng loạt xác lập những kỷ lục mới.

Cụ thể, Vinhomes “lập đỉnh” doanh thu khi “bỏ túi” 32.833 tỷ đồng, tăng tới 634% so với cùng kỳ. Thuyết minh của doanh nghiệp cho thấy, nguyên nhân chính là do doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản “nhảy vọt” từ 2.148 tỷ đồng lên 30.107 tỷ đồng. Theo đó, lợi nhuận sau thuế quý II của “gã khổng lồ” ngành địa ốc tăng 666% so với cùng kỳ năm trước, đạt 9.652 tỷ đồng. Con số này cao hơn tổng số lợi nhuận của 13 doanh nghiệp báo lãi còn lại.

Trong khi đó, Vincom Retail có quý thứ hai liên tiếp báo lãi vượt mốc nghìn tỷ. Với việc thu về 1.0001 tỷ đồng tiền lãi, mặc dù vẫn xếp sau Vinhomes, nhưng tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp này thậm chí vượt xa “người anh em cùng nhà” khi ghi nhận ở múc 777%.

Giải trình nguyên nhân biến động lợi nhuận, Vincom Retail cho biết, động lực chính là do doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư và cung cấp các dịch vụ liên quan và doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng mạnh.

Cái tên còn lại trong nhóm ba doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận cùng tăng trưởng dương là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC). Báo cáo tài chính quý II của KBC cho thấy, doanh thu thuần nghiệp đạt 2.051 tỷ đồng, tương đương mức tăng 421% - chỉ xếp sau Vinhomes.

Trong đó, doanh thu từ hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn nhất và cũng tăng trưởng mạnh nhất. Kết quả doanh thu ấn tượng đã giúp Kinh Bắc “lật ngược tình thế”, ghi nhận lợi nhuận sau thuế lên tới 747 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 323 tỷ đồng.

Chỉ có 3 trong số 15 “ông lớn” địa ốc ghi nhận doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế cùng tăng trưởng dương trong quý II.

Số đông vẫn "sa lầy"

Đáng chú ý, mặc dù sở hữu khoản doanh thu lớn nhất, lên tới 13.384 tỷ đồng, nhưng “anh cả nhà Vin” là Công ty CP Tập đoàn Vingroup (HOSE: VIC) vẫn phải “ngậm ngùi” chấp nhận lợi nhuận sau thuế “đi lùi” 28%, về còn 252 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo giải trình của Vingroup, nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm về lợi nhuận là do doanh thu tài chính giảm mạnh, trong khi chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, lỗ hoạt động khác và chi phí thuế thu nhập tăng mạnh so với cùng kỳ. Nếu chỉ tính riêng hoạt động kinh doanh cốt lõi là chuyển nhượng bất động sản, Vingroup đã “kiếm bộn” tiền trong quý II, khi thu về 30.363 tỷ đồng, gấp gần 13 lần cùng kỳ, hoàn toàn có thể lọt vào top “toả sáng” trong số 15 “ông lớn” địa ốc.

“Đồng cảnh ngộ” với Vingroup là Tổng công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HOSE: VCG). Doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần tăng 110% so với cùng kỳ, đạt 4.567 tỷ đồng, “chễm chệ” ở vị trí thứ 3 trong bảng xếp hạng doanh thu. Tuy nhiên, tương tự Vingroup, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cao và lỗ trong công ty liên doanh liên kết đã “bào mòn” 24% lợi nhuận của Vinaconex. Với lãi ròng chỉ đạt 130 tỷ đồng, “ông lớn” này “ngậm ngùi” lui xuống vị trí số 9.

Trong khi đó, mặc dù doanh thu tăng 110%, nhưng lợi nhuận sau thuế của Công ty CP Tập đoàn Bamboo Capital (HOSE: BCG) giảm khá sâu, ở mức 55%, xuống còn 161 tỷ đồng mà theo doanh nghiệp này, là do doanh thu tài chính giảm vì các yếu tố thị trường chưa thuận lợi để thực hiện các hoạt động M&A.

Trong nhóm các doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng âm, Công CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) ghi nhận mức sụt giảm thấp nhất. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế của Khang Điền giảm 21% so với cùng kỳ, xuống còn 257 tỷ đồng, vẫn thuộc mức khá trong bảng xếp hạng. Bên cạnh đó, lợi nhuận của doanh nghiệp này đã “đi lên” so với quý I/2023.

Cùng ghi nhận kết quả “không đến nỗi nào” là Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG), doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu đạt 1.550 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 157 tỷ đồng, giảm lần lượt 54% và 40% so với cùng kỳ. Dù vậy, việc có lãi là thông tin tương đối tích cực với Đất Xanh khi doanh nghiệp này vừa báo lỗ trong quý I liền trước.

Trong khi đó, nhóm các doanh nghiệp có lợi nhuận sụt giảm nghiêm trọng là Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA), Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC), Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, HOSE: CRE), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HOSE: DIG) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, HOSE: BCM).

Nhóm các doanh nghiệp có lợi nhuận sụt giảm nghiêm trọng

Tuy nhiên, đáng chú ý nhất là Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) và Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL). Về phía Phát Đạt, mặc dù doanh thu quý II chỉ “lẹt đẹt” ở mức hơn 5 tỷ đồng, sụt giảm tới 99% so với cùng kỳ, nhưng nhờ khoản lãi chuyển nhượng công ty con, doanh nghiệp này đã thoát lỗ một cách ngoạn mục, báo lãi 276 tỷ đồng, giảm hơn 32% so với cùng kỳ nhưng tăng gấp 12,5 lần so với quý liền trước.

Về phía Novaland, doanh nghiệp này báo lỗ sau thuế 152 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 749 tỷ đồng. Theo giải trình của doanh nghiệp, khoản lỗ này là do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh thu giảm so với cùng kỳ (doanh thu thuần giảm 61%).

Theo dữ liệu của Kinhtechungkhoan.vn, chi phí gia tăng là một trong những nguyên nhân chính khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản giảm sâu. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường gặp khó và chi phí tăng cao, việc các “ông lớn” trong ngành báo lãi trở lại thay vì những đợt lỗ kỷ lục trước đây đã “thắp lên” những điểm sáng tích cực trong bức tranh kinh doanh quý II xám màu.

“Gánh nặng" hàng tồn kho

Dữ liệu của Kinhtechungkhoan.vn cho thấy, tại thời điểm ngày 30/6/2023, tổng lượng hàng tồn kho của 15 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất trên sàn chứng khoán ghi nhận ở mức 328.128 tỷ đồng, giảm khoảng 17% so với số đầu năm.

Tuy nhiên, biến động này lại chủ yếu đến từ phía của Vingroup, Kinh Bắc, Vinhomes và Vinaconex - những doanh nghiệp ghi nhận doanh thu cao từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Còn biến động từ phía Phát Đạt và Hoàng Quân lại không đáng kể.

Như vậy, có tới quá nửa số doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng trong nửa đầu năm 2023. Đáng chú ý, một số đơn vị có tỷ trọng hàng tồn kho trong cơ cấu tài sản trên 50% là Phát Đạt (59%), Nhà Khang Điền (57%), Novaland (54%). Thậm chí, với giá trị hàng tồn kho ghi nhận cuối kỳ ở mức 139.012 tỷ đồng, Novaland một mình chiếm tới 42% tổng lượng hàng tồn kho của 15 “đại gia” địa ốc.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp sở hữu tỷ trọng hàng tồn kho ở mức thấp so với cơ cấu doanh thu là Vincom Retail (3%), Hoàng Quân (8%), Cenland (8%) và Bamboo Capital (9%).

Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang ở mức cao

Đáng nói, theo các chuyên gia, tỷ trọng hàng tồn kho trên tổng tài sản ở mức cao là chỉ báo cho thấy doanh nghiệp địa ốc sẽ dễ rơi vào kịch bản rủi ro là kẹt vốn. Rủi ro sẽ càng lớn nếu như doanh nghiệp dùng đòn bẩy nợ quá lớn để tích trữ hàng tồn kho. Bởi lẽ, khi biến cố bất ngờ xảy ra, doanh nghiệp sẽ chịu khó khăn cả hai đầu: vừa không bán được hàng, vừa chịu chi phí lãi vay cao.

Do đó, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu cũng là một chỉ số đáng quan tâm. Trên thực tế, tính đến hết quý II/2023, tỷ lệ vay nợ/vốn chủ sở hữu bình quân của 15 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất sàn chứng khoán là khoảng 0,89 lần. Chỉ số này có xu hướng gia tăng so với mức ghi nhận vào thời điểm cuối quý I là 0,5.

Một số doanh nghiệp có xu thế dùng đòn bẩy mạnh tay là Novaland (1,39 lần), Vinaconex (1,34 lần), Vingroup (1,28 lần), Bamboo Capital (0,96) lần, Becamex IDC (0,89 lần). Trong khi đó, các doanh nghiệp còn lại đang giữ khoảng cách khá an toàn giữa vốn tự có và vốn vay.

Tình hình nợ vay của 15 "ông lớn" địa ốc

Những con số “biết nói” cho thấy, trong thời gian tới, Novaland sẽ là đơn vị phải đối mặt với nhiều thách thức nhất. Tuy nhiên, trong bối cảnh loạt dự án trọng điểm của doanh nghiệp này đang dần được tháo gỡ pháp lý và rục rịch tái khởi động, những áp lực trên vai Novaland cũng sẽ theo đó được “cởi bỏ” dần.

Xét về mặt tích cực, giới chuyên gia cũng kỳ vọng rằng, khi các vướng mắc pháp luật được tháo gỡ và các chính sách tiền tệ thực sự “thẩm thấu” vào thị trường, bài toán về hàng tồn của doanh nghiệp địa ốc sẽ phần nào được giải quyết, mang tới nguồn cung dồi dào cho thị trường.