Cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản năm 2021

Những thách thức

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, nền kinh tế và thu nhập suy giảm do ảnh hưởng của dịch COVID-19 đang làm giảm lực cầu mua nhà ở, cũng như đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài và xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này đang làm thị trường nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận.

Hiện nay, trên thị trường, loại hình căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m², nhà đất có giá trên 100 triệu đồng/m². Nhiều giao dịch trên thị trường chào bán khá phổ biến, nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.

Trong khi đó, quá trình đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng 50% so với năm 2019, các vùng Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30%... nhưng giao dịch chủ yếu là sự "qua lại" giữa các nhà đầu cơ.

Còn tại TP. HCM, lực cầu đang dồn về khu vực thành lập TP Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực miền Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, lực cầu này là ngắn hạn, các nhà đầu tư tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn, đó chính là tính "ảo" của thị trường khu vực này.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá mới tại TP. HCM đã được thiết lập, các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp. Điều đáng nói, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của các dự án. Điều này là bất thường bởi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững.

Yếu tố vĩ mô kiến tạo cơ hội phục hồi

Chia sẻ quan điểm về sự phát triển của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia đánh giá ngành này có thể đạt mức tăng trưởng 6 - 7,5% trong năm 2021 và đạt 7% bình quân 10 năm tới. Những thay đổi trong pháp lý là yếu tố quyết định cho sự tăng trưởng, đi kèm với việc Chính phủ gia tăng giải ngân vốn đầu tư công, lĩnh vực bất động sản sẽ hưởng lợi.

Trên thực tế, nhiều chính sách 'gỡ khó' cho thị trường bất động sản trong năm 2021 đã được ban hành. Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực từ 1/1/2021 đã quy định nhiều điều khoản thuận lợi hơn trong quá trình xây dựng; Luật Đầu tư sửa đổi 2020 tháo gỡ các vướng mắc trong đầu tư dự án bất động sản;

Nghị quyết 164 của Chính phủ tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hay Nghị định 148 của Chính phủ 'cứu' hàng ngàn dự án có đất công xen kẹt... Hàng loạt các chính sách mới này mang lại những kỳ vọng mới về sự tăng trưởng của ngành bất động sản bất chấp ảnh hưởng dịch bệnh và tháo gỡ hàng loạt khó khăn đã kéo dài nhiều năm.

Bên cạnh đó, mặc dù nhiều quốc gia được dự báo tăng trưởng âm do chịu tác động từ COVID-19 nhưng Việt Nam, với quá trình kiểm soát chặt chẽ và hiệu quả, có thể vẫn giữ được đà tăng trưởng và phục hồi trong 2021.

Theo ông Nguyễn Xuân Thành - Giảng viên cao cấp Đại học Fulbright Việt Nam dự báo năm 2021, tăng trưởng GDP cả nước đạt 6,9%, khả năng phục hồi dự kiến diễn ra từ quý II/2021. Động lực tăng trưởng, theo ông Thành, đến từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ khả quan, bao gồm những dự án mua bán, sáp nhập (M&A), dòng vốn FDI bị hoãn lại từ 2020 do COVID-19 sẽ tiếp tục được đẩy mạnh và sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng từ Trung Quốc.

Đồng thời, theo các chuyên gia phân tích đến từ công ty chứng khoán Mirae Asset, thị trường bất động sản 2021 còn được hưởng lợi từ mặt bằng lãi suất thấp, giúp doanh nghiệp giảm chi phí và người mua nhà giảm lãi vay. Đây là kết quả từ năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục cắt giảm các mức lãi suất điều hành như lãi suất tái cấp vốn đã giảm xuống 4% vào 30/9/2020; các ngân hàng vì thế đã hạ mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất cho vay.

Theo báo cáo tài chính của 8 ngân hàng đầu ngành, Mirae Asset ghi nhận lợi suất cho vay bình quân đã giảm 1 điểm phần trăm trong 2020 so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, báo cáo còn cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã thiết lập mặt bằng giá mới, làm cơ sở cho hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của doanh nghiệp.

PV

Theo Tạp chí Kinh tế Chứng khoán Việt Nam (link gốc)