Bất động sản KCN chuẩn bị đón sóng đầu tư FDI lớn, cơ hội ló rạng cho SIP, NTC và KBC

Với ngành bất động sản KCN, VDSC nêu bật 4 “ông lớn” đầu ngành bao gồm LHG, SIP, NTC và KBC nhờ kết quả kinh doanh khả quan trong nửa đầu năm 2023.

Đón sóng FDI mới

Nhận định về ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam, Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt – VDSC thống kê rằng từ năm 2011 – 2022, trong số các ngành công nghiệp, mức đầu tư vào ngành chế biến, chế tạo là tiêu biểu nhất khi trải qua tốc độ tăng trưởng cao hơn so với trung bình chung, đạt tỷ lệ tăng trưởng 11%.

Trong thời gian tới, VDSC dự đoán đà tăng trưởng giải ngân FDI sẽ tiếp tục được đẩy mạnh bởi sự gia tăng đáng kể của các dự án FDI đăng ký mới.

Ngoài ra, những rào cản hút vốn đầu tư vào Việt Nam do tác động của xung đột địa - chính trị về lợi ích giữa các cường quốc dẫn đến việc thay đổi chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát đã giảm nhẹ.

VDSC cho rằng, Việt Nam cần phải tận dụng lợi thế địa lý, chi phí đầu tư hấp dẫn và chuẩn bị cho một làn sóng đầu tư FDI mới sau những gián đoạn của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong giai đoạn này, Việt Nam được hưởng lợi từ sự bùng nổ mới của dòng vốn FDI hướng vào các quốc gia thân thiện như Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Hơn nữa, Việt Nam cần tận dụng lợi ích từ các hiệp định thương mại tự do vừa ký kết và mở rộng thị trường để đưa lĩnh vực bất động sản KCN tăng trưởng.

Triển vọng đầu tư sẽ tập trung ở một số doanh nghiệp có nguồn lực và dự án nền đủ lớn để phát triển lâu dài hoặc tận dụng quỹ đất xây dựng thêm hệ thống kho xưởng có sẵn.

6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản KCN trở nên “nóng” hơn bất chấp khó khăn chung của ngành bất động sản. Về việc cho thuê đất KCN, miền Bắc và Nam có tỷ lệ hấp thụ khoảng 400 ha trong nửa đầu năm 2023, cao hơn mức cho thuê của cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao, trong đó miền Bắc giữ nguyên ở mức 80%, miền Nam đã tăng lên đến 90%.

Hoạt động cho thuê kho xưởng xây sẵn tiếp tục phát triển ở cả miền Bắc và miền Nam trong nửa đầu năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung ở khu vực miền Bắc tăng trưởng mạnh mẽ trong khi khu vực miền Nam có xu hướng chậm lại dù tỷ lệ lấp đầy của miền Nam vẫn cao, chủ yếu do nguồn cung tăng ít hơn so với sức hấp thụ của thị trường.

Với ngành bất động sản KCN, “quán quân” trong đầu tư FDI vào Việt Nam không ai khác chính là Trung Quốc. VDSC nhận định, xu hướng "China+1" vẫn đang tiếp tục và sẽ trở nên rõ rệt hơn sau 3 năm Trung Quốc đóng cửa biên giới do đại dịch. Theo khảo sát, các khách hàng thuê đất công nghiệp ở Việt Nam trong nửa đầu năm 2023 chủ yếu đến từ Trung Quốc.

Với ngành bất động sản KCN, “quán quân” trong đầu tư FDI vào Việt Nam không ai khác chính là Trung Quốc

Trái ngược với nhu cầu tăng trưởng cao, nửa đầu năm 2023, số lượng chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án KCN đã giảm tốc chỉ với 6 KCN mới được phê duyệt, tổng diện tích đạt 1.714 ha, nâng diện tích KCN tích lũy lên 139.506 ha và còn rất nhiều dư địa để thành lập KCN mới cho đến năm 2025.

VDSC ước tính, khu vực Bắc Bộ có thể mở rộng thêm khoảng 5.334 ha vào năm 2025, tập trung vào các khu vực như Hải Phòng, Bắc Giang, Thái Nguyên... Ngược lại, Hà Nội và Bắc Ninh dù được phân loại là thị trường loại 1 nhưng gặp khó khăn trong việc mở các KCN mới do diện tích đã vượt quá hạn mức của Chính phủ.

Còn ở miền Nam, dư địa để xây dựng thêm các KCN với tổng diện tích còn lại là khoảng 5.142 ha cho đến năm 2025, chủ yếu là các khu vực như Đồng Nai, Long An và TP. HCM.

Giá thuê đất KCN tiếp tục tăng cao

Trong những năm gần đây, nhu cầu về đất công nghiệp càng lớn khi được thúc đẩy bởi cả vốn FDI và DDI, thu hút đầu tư nước ngoài vào các ngành chế biến chế tạo. Tuy nhiên, nguồn cung mới lại khá chậm do tỷ lệ lấp đầy cao liên tục và quy trình hoàn thiện pháp lý đầu tư tốn nhiều thời gian. Do đó, VDSC nhận định, giá thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng cao.

Trong những năm gần đây, nhu cầu về đất công nghiệp càng lớn khi được thúc đẩy bởi cả vốn FDI và DDI

Bên cạnh thiếu nguồn cung, VDSC chỉ ra 3 thách thức lớn với bất động sản KCN. Đầu tiên là thuế tối thiểu toàn cầu, đây không phải yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng việc thu hút các công ty đa quốc gia đến đầu tư nhưng thuế thu nhập doanh nghiệp hiện tại và các ưu đãi thuế khác của Việt Nam so với các đối thủ vẫn đang khá khiêm tốn.

Ngoài ra, thiếu điện nghiêm trọng tại khu vực miền Bắc đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất công nghiệp và giảm sự hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài một cách gián tiếp. Sự phụ thuộc quá lớn vào nhà máy thủy điện và nhiệt điện than (97%) dẫn đến sự biến động đáng kể trong công suất thực, đặc biệt khi thời tiết nóng đạt đến đỉnh điểm do hiệu ứng El Nino.

Việc thiếu điện nghiêm trọng không chỉ ảnh hưởng đến nhu cầu dân dụng mà còn tác động mạnh tới việc sử dụng công nghiệp. Mặc dù Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch điện 8 vào tháng 5, tuy nhiên, việc thực hiện có thể mất thời gian lâu hơn dự kiến và gia tăng rủi ro nguồn cung điện cho môi trường đầu tư Việt Nam.

Bên cạnh thuế và nguồn điện, những yếu tố ngoài chi phí cũng ảnh hưởng lớn đến sức hấp dẫn vốn FDI vào Việt Nam. Theo Công ty Tư vấn BĐS Toàn cầu Jones Lang Lasalle của Mỹ, Việt Nam cần phải cải thiện về cơ sở hạ tầng bởi chất lượng đường bộ ở nước ta vẫn còn hạn chế.

Một yếu tố khác đó là chi phí lao động tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng năng suất, khả năng sản xuất kém đồng bộ ở các giai đoạn sản xuất khác nhau đã “gắn mác” Việt Nam với vai trò “gia công” và “lắp ráp" gây cản trở trong việc tiến xa hơn trong chuỗi giá trị sản xuất toàn cầu. Hơn nữa, sự minh bạch trong bất động sản chưa cao do chính sách hỗ trợ không rõ ràng và thông tin thuế không đầy đủ cũng khiến nhiều dự án gặp khó.

Cơ hội ló rạng

Với ngành bất động sản KCN, VDSC nêu bật 4 “ông lớn” đầu ngành bao gồm LHG, SIP, NTC và KBC nhờ kết quả kinh doanh khả quan trong nửa đầu năm 2023.

Với LHG, VDSC kỳ vọng doanh thu năm 2023 đạt 722 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái, LNST tăng trưởng 48%, đạt 302 tỷ đồng trên mức nền thấp của năm 2022 nhờ điều chỉnh vốn đầu tư. Ngoài ra, các dự án xây sẵn sẽ tạo thêm thu nhập, phân khúc dịch vụ tiếp tục phát triển nhờ sự gia tăng tỷ lệ lấp đầy của dự án. Với mã cổ phiếu LHG, VDSC khuyến nghị mức giá 50.000 đồng/cp, tăng 72,4% so với mức giá hiện tại.

NTC là doanh nghiệp được VDSC đánh giá đã có động lực tăng trưởng trở lại, thu nhập năm 2023 sẽ đi ngang so với cùng kỳ nhưng có thể tăng mạnh từ năm 2024 nhờ giải quyết được các vấn đề pháp lý của dự án NTU3.

VDSC dự phóng tổng doanh thu năm 2024 của NTC đạt 568 tỷ đồng, tăng 149% và lãi sau thuế là 279 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ. Với mã cổ phiếu NTC, VDSC khuyến nghị mua với mức giá kỳ vọng đạt 254.000 đồng/cp, tăng 39,4% so với giá ngày hôm nay.

Trong danh sách cổ phiếu “top” lần này, VDSC nhắc đến một doanh nghiệp “sinh sau đẻ muộn” nhưng lại sở hữu nhiều tiềm năng phát triển là SIP. SIP sở hữu quỹ đất ở rộng 823 ha trong các dự án KCN, có tiềm năng lớn trong dài hạn, điển hình là dự án Phước Đông A (247 ha) đã hoàn thành 1/500 và đã mở bán một phần dự án. Ngoài ra, SIP còn sở hữu nhiều dự án cho thuê hấp dẫn, các dự án bất động sản dân cư còn nhiều tiềm năng.

VDSC dự phóng doanh thu của SIP sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2023, đạt 6.726 tỷ đồng, tăng 11,5% so với cùng kỳ, tuy nhiên lợi nhuận có thể giảm nhẹ 5%, về mức 9.031 tỷ đồng do phải trả lãi từ khoản vay ngắn hạn dành cho cổ đông lớn. Cổ phiếu SIP được khuyến nghị mua với mức giá kỳ vọng đạt 84.000 đồng/cp, tăng 33% so với giá ngày hôm nay.

Với KBC, VDSC kỳ vọng doanh nghiệp này sẽ dần tháo gỡ được những nút thắt về dư nợ, trái phiếu, thủ tục pháp lý… để đảm bảo cho sự tăng trưởng tốt nhất. Sắp tới, KBC dự định triển khai 13 dự án lớn từ Bắc vào Nam và có thể đạt kết quả kinh doanh vượt trội.

VDSC dự phóng chỉ số kinh doanh năm 2023 của KBC sẽ đạt mức kỷ lục kể từ khi thành lập, tuy nhiên vẫn khó hoàn thành kế hoạch năm do quý II vừa qua, số dư người mua trả trước của khách hàng thuê đất đã về 0. VDSC khuyến nghị mua cổ phiếu KBC với mức giá kỳ vọng đạt 40.000 đồng/cp, tăng 13% so với giá ngày hôm nay.

PVcomBank khẳng định không liên quan đến hoạt động huy động vốn của Bất động sản Nhật Nam và bà Vũ Thị Thúy PVcomBank khẳng định không liên quan đến hoạt động huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân do Công ty Nhật Nam thực ...

Bất động sản tuần qua: Hà Nội tổng kiểm tra chung cư mini, Nghệ An "khai tử" 7 dự án Hà Nội tổng kiểm tra chung cư mini từ ngày 15/9; Thống nhất lấy ga Ngọc Hồi là điểm đầu tuyến đường sắt tốc độ ...

Damsan (ADS) huy động 150 tỷ đồng từ 12 cá nhân, rót vốn vào 2 công ty bất động sản và năng lượng Damsan (ADS) vừa công bố nghị quyết thông qua việc triển khai phương án chào bán 15 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 10.000 ...